Коммерсантъ >> Аренда на паях. Какой доход приносят рентные ПИФы

Снижение ставки по банковским вкладам вынуждает частных инвесторов искать альтернативу, в том числе на рынке коллективных инвестиций. Интерес у физических лиц растет не только к открытым паевым фондам, но и к закрытым ПИФам (ЗПИФы), прежде всего фондам недвижимости. Однако не стоит забывать о низкой ликвидности продукта, рисках изменения конъюнктуры, а также высоком минимальном пороге входа.

Ставки уходят вниз

В начале февраля ЦБ зафиксировал новый исторический минимум по средней максимальной ставке по вкладам десяти крупнейших банков. По итогам первой декады месяца он составил всего 5,489% годовых. С начала года показатель снизился на 0,52 процентных пункта. Основными факторами снижения ставок по вкладам стали замедление инфляции и решение ЦБ по ключевой ставке. По данным Росстата, инфляция в январе составила 2,4% в годовом выражении против 3% в декабре 2019 года. В таких условиях 7 февраля ЦБ снизил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта, до 6%. Комментарии регулятора по итогам заседания усилили ожидания инвесторов, что до конца года может пройти еще два-три снижения ставки.

«Сейчас ЦБ больше обеспокоен дальнейшим замедлением роста цен и хочет посредством снижения ставки вернуть инфляцию к целевому уровню 4%. Таким образом, мы ожидаем, что ЦБ снизит ставку в марте, апреле и июле — в общей сложности до 5,25%»,— заявлял стратег Сбербанка по рынкам валют и процентных ставок Николай Минко.

Альтернативой вкладам все чаще становятся финансовые продукты, предлагаемые управляющими компаниями. По данным Investfunds, чистый приток средств в открытые паевые фонды в январе составил 26,2 млрд руб.— максимального значения для этого месяца. В декабре прошлого года был зафиксирован абсолютный рекорд — приток свыше 32 млрд руб. Одновременно участники рынка отмечают растущий спрос инвесторов и на более экзотические продукты — ЗПИФы недвижимости. «Снижение ключевой ставки Банка России и банковских ставок по депозитам, соответственно, сделало инвестиции в недвижимость с доходностью 7—9% годовых в рублях уже привлекательными для инвесторов»,— отмечает директор по маркетингу группы «Тринфико» Анатолий Мешков.

Такие фонды есть у многих компаний, однако чаще всего они формируются для ограниченного круга инвесторов. Фонды, в которых более 100 клиентов, имеют «Сбербанк Управление активами», «ВТБ Капитал Управление активами», «Альфа-Капитал», «Навигатор», «КСП Капитал Управление активами». Свыше 1000 клиентов только в двух в ЗПИФах «Сбербанк Управление активами».

Магазины приносят доход

Формально фонды недвижимости можно разделить на два вида. Активы девелоперских или строительных фондов составляют строящиеся объекты, прежде всего жилой недвижимости. Они позволяют инвесторам зарабатывать на изменении цены объекта — от уровня котлована до готового комплекса. «Раньше привлекательно выглядели ЗПИФы строящейся недвижимости, но с введением эскроу-счетов премия по цене на котловане и готового жилья снизилась, и их инвестиционная привлекательность, соответственно, упала»,— отмечает гендиректор «Альфа-Капитала» Ирина Кривошеева.

Рентные фонды позволяют пайщикам получать регулярный доход (раз в месяц или квартала) от сдачи различных объектов недвижимости в аренду. В качестве объекта инвестирования рентных фондов чаще всего выступает коммерческая недвижимость. «Это понятный и знакомый вид вложения средств. Исходя из этого коллективный фонд, вкладывающийся в подобного рода активы, мог бы быть интересным продуктом для широкого круга инвесторов»,— говорит главный исполнительный директор «ВТБ Капитал Инвестиции» Владимир Потапов. «Участие в ЗПИФе дает пайщику общедолевую собственность на эту недвижимость, при этом вся ответственность (налоговая, административная, уголовная) лежит на управляющей компании и не может быть оплачена за счет имущества фонда. Дополнительно есть возможность заработать на росте стоимости самого объекта. Вероятность такого заработка тем выше, чем ниже процентные ставки»,— поясняет директор по бизнесу «Сбербанк Управление активами» Екатерина Черных.

• Уровень дохода по фондам рентной недвижимости находится в диапазоне от 6 до 12% годовых и зависит от объекта, упакованного в него.
• Самый низкий доход, по оценкам управляющих, у фондов с гостиничным бизнесом, который может обеспечивать прибыль на уровне 6—7%.
• Инвестиции в бизнес-центры приносят 7—9% в год.
• Самую высокую прибыль можно получить от инвестиций в торговые центры (ТЦ): на больших ТЦ можно заработать 8—11%, небольшие магазины стрит-ритейла могут обеспечить 9—12%.

По словам представителя группы «Тринфико» Анатолия Мешкова, в случае смешанных проектов, в рамках которых реализуется редевелопмент объектов или планируется последующая продажа объекта, доходность проектов может достигать 12—18% годовых.

На этой неделе о запуске розничного ЗПИФа уличной недвижимости объявила «Альфа-Капитал» (см. “Ъ” от 20 февраля). «Магазин у дома, расположенный в крупном мегаполисе, в непосредственной близости к дому или метро инвестор, если посещает и не ежедневно, то как минимум хорошо знаком с такой формой недвижимости, поэтому иметь ''свои пять квадратных метров'' в таком объекте вполне привлекательно. Недвижимость формата стрит-ритейл также позволяет обеспечить стабильность арендного потока и качество арендаторов: такая коммерческая недвижимость, расположенная в районах с высокой ликвидностью, очень востребована арендаторами»,— отмечает Ирина Кривошеева. По ее оценками, текущая рентная доходность таких объектов, исходя из заключенных долгосрочных договоров аренды, составляет 11—14% годовых.

Для состоятельных и неторопливых

Однако при таких инвестициях инвестор должен учитывать множество нюансов. Подобные финансовые продукты доступны прежде всего состоятельным физлицам. Минимальный порог входа в ЗПИФы для неквалифицированных инвесторов составляет 300 тыс. руб., а для квалифицированных — свыше 1 млн руб.

Кроме того, инвестиции в фонды недвижимости обычно подразумевают длительный срок вложений (от трех лет и более), в течение которого инвестор с большой вероятностью не сможет вернуть свой капитал досрочно. «При этом существует риск изменения договорных условий ставок аренды по сдаваемой недвижимости, что может привести не к тому финансовому результату от инвестиции, который изначально ожидался. А возможные изменение ставки капитализации или уровня прогнозируемого денежного потока от объекта также может привести к неблагоприятной переоценке объекта при выходе из инвестиции»,— предупреждает начальник департамента анализа рынков и развития инвестиционных продуктов «Газпромбанк—Управление активами» Борис Попов.

Виталий Гайдаев
Коммерсантъ