Коммерсантъ >> Инвестиции для терпеливых. Закрытые фонды распахивают двери для пайщиков

Альтернативой низкодоходным банковским вкладам становятся не только розничные паевые фонды, но и рентные фонды недвижимости. Такие инвестиции могут приносить 6–13% годовых в зависимости от типа недвижимого имущества, приобретаемого в фонд. В случае упаковки нерыночных активов или бизнеса в линейке продуктов управляющих компаний существуют и персональные фонды. Однако стоит учитывать, что все эти фонды не обладают высокой ликвидностью и рассчитаны на долгосрочные вложения.

Недвижимость в розницу

Интерес россиян к банковским депозитам за последнее время заметно снизился. По данным ЦБ, по итогам 2019 года объем вкладов физических лиц в российских банках вырос на 7,3%, до 30,55 трлн руб. Темпы роста оказались заметно ниже результата предшествующего года (9,5%) и минимальными с 2016 года: тогда вклады прибавили только 4,2%, до 24,2 трлн руб. За два месяца 2020 года объем вкладов вырос лишь до 30,8 трлн руб.

Одной из основных причин падения спроса россиян на вклады стало снижение ставок. Средние ставки по самым популярным (на срок до одного года) срочным вкладам за прошлый год снизилась с 6,52% до 5,47% годовых, минимального значения за всю историю наблюдений. В январе 2020 года этот показатель снизился до 5,27% годовых. По сравнению с уровнем января 2015 года ставки упали в три раза.

В нынешних условиях вполне закономерно растет спрос на альтернативные инвестиции не только на розничные паевые инвестиционные фонды, но и на более долгосрочные инвестиционные продукты — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФ). Такие фонды можно разделить на четыре категории: земельные, девелоперские, строительные и рентные. Первая категория фондов специализируется на операциях с землей, за счет которых ее стоимость может вырасти: переоформление, перевод в другую категорию и другое. В девелоперских и строительных фондах операции проводятся не с землей, а с объектами недвижимости: оформление, продажа, но если в первом случае работа ведется с готовым объектом, то во втором его строят. Однако фонды данных типов несут в себе значительные риски, и поэтому предназначены для квалифицированных инвесторов. Минимальный порог входа для них находится на уровне 1 млн руб.

Для розничных клиентов интерес могут представлять закрытые фонды недвижимости для неквалифицированных инвесторов. Для таких фондов минимальный порог входа установлен законодательством на уровне 300 тыс. руб., а единственно возможный вариант структурирования инвестиций в недвижимость — это рентные фонды. По словам главного исполнительного директора «ВТБ Капитал Инвестиции» Владимира Потапова, через механизм коллективных инвестиций пайщикам доступен более широкий круг активов, который не ограничивается фактически располагаемой суммой, имеющейся у конкретного инвестора. «Для розничных инвесторов, особенно ввиду обсуждаемых изменений налоговой нагрузки на депозиты и инвестиции в облигации, интересны готовые простые решения с коммерческой недвижимостью, предоставляющие постоянный поток доходов от аренды»,— отмечает заместитель гендиректора «КСП Капитал Управление активами» Вячеслав Исмайлов.

Рентные фонды существовали и раньше, но ставки по ним не могли конкурировать ни со ставками по депозитам, ни с доходностью облигаций. Лишь на фоне снижения ставок на долговом рынке во второй половине прошлого года доходы рентных фондов стали удовлетворять потребностям большего числа инвесторов. «По сравнению с другими инструментами качественно подобранная с точки зрения долгосрочной стоимости недвижимость защищает капитал инвесторов от инфляционных потерь»,— отмечает директор по бизнесу «Сбербанк Управление активами» Екатерина Черных.

Широкий выбор

Конечный результат фонда напрямую зависит от объекта инвестирования. Основными объектами вложений выступают жилые комплексы и гостиницы, офисные и торговые центры, а также целые логистические парки. По оценкам участников рынка, гостиничный бизнес обеспечивает прибыль на уровне 6–7% годовых, бизнес-центры приносят 7–9% в год. Самую высокую доходность обеспечивают инвестиций в торговые центры (ТЦ): на больших ТЦ можно заработать 8–11%, небольшие магазины стрит-ритейла могут обеспечить 9–13%.

Выбор объекта инвестирования влияет не только на потенциальную доходность, но и на риски, которые придется учитывать инвестору. По словам управляющего директора Accent Capital Андрея Богданова, риски при инвестировании в недвижимость делятся на системные, связанные с состоянием в целом всей экономики, и отраслевые, зависящие от стадии отраслевого цикла в недвижимости — объемами ввода в эксплуатацию (то есть предложением), объемом арендных и покупных сделок (то есть спросом). «Моделирование и расчет того, насколько вероятно, что потенциальный денежный поток не состоится, как это было запланировано, должен учитывать все эти риски»,— отмечает господин Богданов.

Сегмент офисной недвижимости, который дает минимальную премию, на сегодняшний день максимально подвержен рискам, отмечает заместитель гендиректора «Альфа-Капитал» Николай Антипов. Такие риски, например, реализовались в 2014–2015 годах, когда участники рынка массово переходили с долларовых на рублевые ставки, что во многих случаях привело к значительному снижению доходности объектов. «Склады и распределительные центры обеспечивают владельцам высокую доходность, но их функционирование требует дополнительных расходов. К тому же на практике такой объект обычно сдается небольшому количеству арендаторов (трем-четырем), поэтому выбытие любого из них ведет к потере значительной доли рентного потока»,— отмечает господин Антипов.

Самые доходные фонды, в которые упакованы торговые центры, также подвержены рискам, особенно в текущих непростых экономических условиях. По словам Екатерины Черных, в кризис товарооборот снижается и объект начинает приносить меньше денежных средств. Однако параллельно развивается другой тренд: в неблагоприятных условиях на рынке перестают появляться новые объекты, что со временем приведет к дефициту торговых площадей. «Спрос на площади будет повышаться, и через некоторое время ставки аренды стабилизируются»,— отмечает госпожа Черных.

Эксперты PricewaterhouseCoopers не исключают долгосрочного снижения спроса на торговые центры со стороны крупных продуктовых ритейлеров в связи с тем, что потребности клиентов будут покрывать магазины формата «у дома» — стрит-ритейл. В марте «Альфа-Капитал» совместно с X5 Retail Group и Альфа-банком запустила розничный ЗПИФ недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток». Фонд инвестирует в коммерческую недвижимость небольших площадей, обеспеченную долгосрочными договорами аренды с торговой сетью «Пятерочка». Это снижает риски ухода арендатора, которые для магазинов таких форматов считаются основным риском. «Торговые помещения относительно небольшой площади (1–2 тыс. кв. м), занимаемые именно такими магазинами, можно рассматривать как тихую гавань на арендном рынке. Необходимость совершать ежедневные покупки продуктов сохранится как при спокойном рынке, так и в периоды турбулентности»,— отмечает Николай Антипов.

При инвестициях в фонды недвижимости стоит учитывать и специфические риски, связанные с каждым конкретным объектом недвижимости: географии, локации, качества арендаторов и качества договоров аренды, физического состояния объекта. Эти риски должна просчитывать управляющая компания и купировать при их возникновении. «Если выбрана качественная недвижимость, то есть имеет правильную современную архитектуру, которая позволяет при минимальных издержках быстро перестраивать формат недвижимости, правильное расположение, хороший подбор арендаторов, которые будут соответствовать потребностям целевой аудитории недвижимости, грамотное управление и эксплуатация недвижимости, то такой объект всегда будет приносить доход»,— отмечает Екатерина Черных.

ЗПИФы для богатых

Падение ставок затронуло не только широкую розницу, но и состоятельных инвесторов, которые исторически держали высокую долю сбережений на депозитах. По оценкам “Ъ”, по итогам прошлого года доля инвестиционных продуктов в портфелях клиентов private banking составила 30–40%. Наряду с акциями, облигациями и открытыми фондами им доступны персональные ЗПИФы, стратегии которых ограничиваются разве что фантазиями самих клиентов. По словам Николая Антипова, в портфели могут входить самые разные активы: от евробондов в различных валютах до объектов недвижимости и пакетов акций непубличных компаний. Финансовый результат от реализации активов любого типа сальдируется на уровне ЗПИФа и учитывается в стоимости пая.

Комбинированный фонд — удобная форма для структурирования владения бизнесом и инвестициями. Структура закрытого ПИФа подходит и для подготовки передачи семейного состояния следующему поколению. К тому же такие фонды имеют непубличный характер инвестирования, так как номинальным собственником выступает управляющая компания. Она же выполняет все функции собственника: участие в собраниях акционеров, голосования, назначения и т. п. «Владение паями фонда дает возможность будущим наследникам участвовать в принятии инвестиционных решений и получать свою долю дохода, при этом не позволяет им реализовывать активы без одобрения других пайщиков»,— отмечает господин Антипов.

Повышение ликвидности

Не стоит забывать, что, в отличие от открытых ПИФов, стать пайщиком любой категории ЗПИФов можно только при его формировании или проведении допэмиссии. При этом выйти из данного фонда можно только после окончания срока его действия, при досрочном погашении паев (что случается крайне редко) или в случае нахождения покупателя на свой пай. Как правило, ЗПИФы создаются на пять лет. Максимальное время жизни фонда — 15 лет. «Обычно при инвестировании в паи ЗПИФа до тех пор, пока цели создания фонда не выполнены и пока ЗПИФ не прекращает свою деятельность, у инвестора возможности выйти из проекта нет»,— отмечает директор по маркетингу группы ТРИНФИКО Анатолий Мешков. Однако, по его словам, некоторые управляющие компании предоставляют возможность инвестору «продать паи с некоторым дисконтом в любой момент времени». Данная опция повышает привлекательность ЗПИФа, но «требует от управляющей компании резервирования свободных денежных средств под досрочный выкуп паев», указывает он.

Впрочем, управляющие в низкой ликвидности не видят сложностей, так как, в отличие от обычных фондов недвижимости, в рентных предусмотрены регулярные выплаты дохода. «Частота выплаты дохода в фондах зависит от способности управляющей компании взаимодействовать с большим количеством пайщиков, а также от условий договора аренды каждого конкретного объекта»,— отмечает Николай Антипов. При ежемесячных выплатах операционная нагрузка на спецдепозитарий достаточно большая, поэтому зачастую компании выбирают ежеквартальный вариант.

Повысить ликвидность паев закрытых фондов поможет полноценный вторичный рынок этих ценных бумаг. «Работа в этом направлении ведется не только с регулятором, но и с основной биржей»,— отмечает Екатерина Черных. Успешный опыт биржевого обращения паев ЗПИФов уже был, однако в настоящее время обращающиеся на бирже паи не имеют высокой ликвидности. По мнению Андрея Богданова, идеальным вариантом может стать создание рынка так называемых фондов публичной недвижимости, которые не просто допущены к биржевым торгам, а имеющие активный оборот паев на бирже, обусловленный динамичным спросом и предложением инвесторов или наличием маркет-мейкинга, так же, как это реализовано в БПИФах.

Виталий Гайдаев
Коммерсантъ. Приложение "Review Доверительное управление"