Коммерсантъ >> Доходы на паях

В условиях нестабильности на финансовых рынках и низких ставок по банковским депозитам ЗПИФы недвижимости могут стать более надежным инструментом, позволяющим пережить рыночную встряску. Но вкладываться в них придется надолго.

Прошлый год оказался очень удачным для российского рынка ПИФов: стоимость чистых активов (СЧА) всех фондов выросла на 32,4%, до 4,48 трлн рублей, говорится в обзоре ЦБ РФ. В ПИФы для неквалифицированных инвесторов (тех, кто может вкладывать средства только в наиболее простые и наименее рискованные финансовые инструменты) вложено 0,9 трлн рублей. Почти треть этих средств (31%, или 285,7 млрд рублей) пришлась на отрасли строительства, недвижимости, девелопмента и инфраструктуры.

В этом году интерес к рынку ЗПИФов недвижимости растет по мере снижения ставок на рынке банковских депозитов и облигаций и на ожиданиях роста спроса благодаря льготам по ипотечному кредитованию, отмечает Всеволод Лобов, директор по инвестициям УК «Доходъ». Средняя максимальная ставка российских банков из топ-10 по депозитам физлиц в рублях в апреле снизилась до 5,36% годовых против 5,43% в марте. Доходность же паев закрытых фондов составляет от 8 до 12% годовых, отмечает Дмитрий Осипов, генеральный директор УК «Велес Траст».

«Соотношение риска и доходности здесь часто интереснее, чем, например, в облигациях второго и третьего эшелонов особенно с точки зрения цели получения периодического дохода (для арендных фондов) и диверсификации портфелей акций (для фондов, ориентированных на рост капитала)»,— рассказывает господин Лобов. Кризис, вызванный коронавирусом, в целом снизил экономическую активность, поэтому число сделок падает, но интерес сохраняется и ожидается возобновление роста этого сегмента во второй половине года, считает он.

На Западе под управлением таких фондов находится $2,565 трлн, объем средств в российских ЗПИФах на текущий момент составляет 3 трлн рублей, знает Артем Гудченко, президент группы компаний Renta. «У ПИФов есть потенциал: они позволяют сформировать большой объем средств без понятной стратегии инвестирования. И если на рынке появляется надежная управляющая компания, которая сможет гарантировать доходность хотя бы 10% годовых, формируется вторичный рынок и спрос со стороны частных инвесторов растет»,— отмечает эксперт.

Проект упакован

ЗПИфы недвижимости сложно сравнивать с фондами акций или облигаций, которые показывают более высокие доходности. «Фонды недвижимости создаются для конкретных инвестиционных проектов, это просто упаковка. Нужно говорить о доходности и успешности конкретных проектов»,— считает Владимир Свиньин, председатель правления «Охта Групп», которая вместе с УК «Свиньин и партнеры» широко работает с ЗПИФами недвижимости и недавно сообщила о планах сформировать еще два фонда для вложения в редевелопмент промышленных площадок в Петербурге и ближайших районах Ленобласти.

«С правовой точки зрения ПИФ — уникальная конструкция, так как представляет собой имущественный комплекс, при этом фонд не является юридическим лицом. Обособление имущества фонда от имущества инвесторов и их рисков делают ЗПИФ удобным для секьюритизации активов»,— указывает управляющий партнер Legal to Business Светлана Гузь. По ее словам, банкротство фонда невозможно, не допускается обращение взыскания на активы фонда по долгам его пайщиков и управляющей компании, инвестор-собственник и менеджмент юридически обособлены. Дополнительным плюсом можно считать конфиденциальность собственников активов, сведения о которых фиксируются не в публичных реестрах (ЕГРЮЛ, ЕГРП), а в закрытом реестре пайщиков, добавляет юрист.

Львиная доля ЗПИФов — частные фонды, объединяющие порой всего несколько человек, например, деловых партнеров, которые не заинтересованы в продвижении на рынке и привлечении других пайщиков, рассказывает директор Северо-Западного филиала «БКС Премьер» Вадим Исаков. Кроме того, в ЗПИФах недвижимости высокий порог входа — от нескольких сотен тысяч и до десятков миллионов рублей. ЗПИФы создаются на конкретный срок (обычно от трех-пяти лет), и инвестор не может погасить свои паи до окончания срока действия фонда. «Это долгосрочные инвестиции — на срок более пяти лет, а ликвидность таких паев значительно ниже, чем облигаций или акций, торгуемых на бирже, подчеркивает господин Осипов. При этом доходы по паям облагаются НДФЛ. С другой стороны, существенным плюсом ЗПИФов является то, что доходы с недвижимости внутри фонда не облагаются налогом на прибыль, это позволяет реинвестировать прибыль в новые проекты на максимально комфортных условиях, добавляет господин Исаков.

В июле 2019 года был принят комплекс поправок в закон «Об инвестиционных фондах»: законодатели уточнили процедуру формирования фондов, предусмотрели возможность передачи в ЗПИФы имущества, отличного от денег и от списка активов, утвержденных ЦБ, дали больше полномочий собранию владельцев паев по выделу имущества и изменению срока расчетов с пайщиками, отмечает Валерий Емельянов, аналитик ИК «Фридом Финанс».

«У пайщиков появилась возможность осуществлять выход имуществом из закрытых фондов, типовые правила остались в прошлом. Это сделало ЗПИФы более интересным и удобным инструментом для структурирования активов, в том числе недвижимости»,— подчеркивает господин Исаков.

Владимир Свиньин отмечает, что в следующем году инвесторы ЗПИФов недвижимости получат еще одну новую возможность: ЦБ приводит в соответствие нормативную базу для выделения имущества инвестора при выходе из фонда в натуре, то есть не деньгами, а квадратными метрами.

Коммерческая нежилая

Эффективность инвестиций в ЗПИФы зависит от конкретных выбранных объектов и качества управления фондом. По словам господина Исакова, там, где есть качественные объекты и грамотное управление, доходность может составлять 10–15% годовых. «По нашему мнению, в настоящее время могут быть интересны проекты, рассчитанные на наиболее продолжительный период инвестиций, поскольку с учетом текущей рыночной конъюнктуры вряд ли стоит ожидать быстрых прибылей. Это могут быть как проекты в области инвестиций и продаж жилой недвижимости, так и рентные фонды»,— говорит эксперт.

Фонды недвижимости вкладывают активы как в строящиеся объекты жилой недвижимости, так и в коммерческие проекты. Жилая недвижимость позволяет зарабатывать на изменении цены объекта от начала строительства до сдачи объекта. Рентные фонды позволяют пайщикам получать регулярный доход (раз в месяц или квартал) от сдачи различных объектов недвижимости в аренду.

Как отмечает главный исполнительный директор «ВТБ Капитал Инвестиции» Владимир Потапов, в прошлом году наиболее интересная доходность была у фондов жилой недвижимости, которые показали высокий рост активов вследствие перехода отрасли на эскроу-финансирование. «В 2020 году мы делаем фокус на проекты коммерческой недвижимости и считаем такую стратегию наиболее перспективной в горизонте пяти лет. Дефицит офисных и складских помещений формирует основания для роста ставок аренды, также на рынок возвращаются институциональные инвесторы»,— говорит он.

Реальные доходы могут принести инвестиции в коммерческую недвижимость, согласен господин Осипов. «Покупка квартир для сдачи в аренду зачастую приносит очень низкий доход — 2–3% годовых. Качественные объекты коммерческой недвижимости со стабильным доходом очень дороги, и розничный инвестор, обладающий небольшими средствами, может вложиться в них, только купив паи ЗПИФов недвижимости»,— добавляет эксперт.

Среди таких объектов сегодня выступает даже стрит-ритейл. Так, в феврале УК «Альфа-Капитал» совместно с X5 Retail Group и Альфа-банком запустила классический ЗПИФ недвижимости для неквалифицированных инвесторов с довольно низким порогом входа — 300 тыс. рублей. Инвестиционная стратегия предполагает приобретение объектов формата стрит-ритейл площадью 600–1200 кв. м. Когда объем софинансирования достигнет 70–220 млн рублей, компания сможет приобрести первые коммерческие площади.

Недвижимость не коррелирует ни с рынком ценных бумаг, ни с валютным и за счет этого позволяет более уверенно переживать рыночную встряску. Так что в рамках диверсификации ее, безусловно, стоит добавлять в свой портфель, покупая паи фондов, считает Валерий Емельянов.

«Арендные фонды останутся привлекательными. Меры поддержки строительного сектора, такие как новые льготные программы ипотеки, помогут большинству строительных компаний достаточно быстро выйти из кризисной ситуации, когда распространение COVID-19 замедлится. Эти меры также поддержат высокую ожидаемую доходность фондов, ориентированных на рост капитала»,— добавляет Всеволод Лобов.

Любовь Викторова
Коммерсантъ - Санкт-Петербург. Приложение «Недвижимость»