Коммерсантъ >> Рентная альтернатива вкладам. Какие фонды недвижимости доступны состоятельной рознице

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), инвестирующие в недвижимость, считавшиеся еще недавно уделом состоятельных граждан, теперь все чаще предлагаются и для более широкого круга инвесторов. Рентные ЗПИФы в настоящее время обеспечивают доходность заметно выше, чем рублевые депозиты. Однако такие инвестиции потребуют не менее 300 тыс. руб. и могут растянуться на три-пять лет.

Ставки на фонды

Низкие ставки по вкладам вынуждают частных инвесторов искать им альтернативу, которой все чаще становятся инвестиции на фондовом рынке. По данным НАУФОР, за 2020 год активы физических лиц на брокерских счетах и счетах доверительного управления выросли почти в два раза, до 6 трлн руб. В это же время чистый приток средств частных инвесторов в розничные ПИФы превысил 206 млрд руб., а стоимость чистых активов таких фондов превысила 750 млрд руб. Растет интерес частных инвесторов и к закрытым паевым инвестиционным фондам, специализирующимся на рентной недвижимости. По итогам минувшего года, чистые активы таких ЗПИФов, доступных неквалифицированным инвесторам, выросли на 9,6 млрд руб.— до 23,9 млрд руб., а их общее число достигло двух десятков. Об этом свидетельствуют оценки управляющей компании Accent Capital.

Рентные фонды позволяют пайщикам получать регулярный, хотя и нефиксированный доход от сдачи различных объектов недвижимости в аренду. Как правило, он выплачивается раз в квартал, в исключительных случаях — раз в месяц. По итогам прошлого года доходность таких инвестиций, согласно опросу участников рынка, заметно превысила ставки по рублевым депозитам. «Доходность наших фондов с учетом 2020 года составила от 7,5% до 14% годовых»,— рассказала гендиректор «Сбер Фонды недвижимости». Фонды под управлением «КСП Капитал Управление активами» обеспечили доход 7–9%. «В прошлом году в течение нескольких месяцев снижали величину промежуточных выплат для формирования резерва. К осени все платежи были восстановлены»,— отмечает заместитель гендиректора Вячеслав Исмайлов.

Бенефициары пандемии

Пока в качестве объекта инвестирования таких фондов выступает коммерческая недвижимость двух типов — торговая и складская. Выбор управляющих связан в целом с кризисными условиями 2020 года, которые ударили по многим секторам экономики.

Как отмечает управляющий директор Accent Capital Андрей Богданов, складская недвижимость не только не пострадала от последствий локдаунов, а оказалась ее бенефициаром. «Низкая вакантность качественных складских площадей на входе в пандемийный год и при этом резкий взлет онлайн-торговли сосредоточили фокус многих управляющих на этом секторе, в котором сохранились стабильными денежные потоки и который продолжил показывать даже рост арендных ставок и снижение ставок капитализации по итогам года, что в совокупности привело к росту стоимости складских зданий и комплексов»,— отмечает он. Как отмечает руководитель дирекции альтернативных инвестиций «Альфа-Капитала» Екатерина Ганцева, из логистических комплексов на рынке представлены склады Московской области и городов-миллионников, в частности склады «последней мили» с одним «якорным» арендатором или сдаваемые «в нарезку» большому количеству мелких арендаторов.

Торговая недвижимость, в первую очередь в продуктовом ритейле, также успешно выстояла в кризис, она сохранила трафик и денежный поток, обеспечивая текущую доходность объектов. «Наибольший спрос на крупные торговые центры не только Москвы, но и регионов, магазины формата "у дома", некрупные торговые центры с "якорным" арендатором — продуктовым магазином»,— отмечает госпожа Ганцева.

Трафик и якоря

Выбор объектов недвижимости управляющие компании проводят тщательно. Как рассказала Екатерина Черных, существуют три главных параметра — расположение, проектировка и арендаторы. При этом требования к локации у бизнес-центров, складов и торговых центров разные. «Объект торговой недвижимости должен быть обеспечен как хорошей транспортной доступностью, так и большим потоком пеших посетителей, объект логистической недвижимости должен располагаться вблизи крупных магистралей и больших транспортных развязок»,— отмечает Вячеслав Исмайлов. «Трафик в торговые центры не должен быть вынужденным, например, из-за временных транспортных проблем, при решении которых в дальнейшем часть потока исчезнет. Склады должны располагаться поблизости к региону распространения складируемой продукции, а сам регион должен обеспечивать спрос на нее»,— указывает госпожа Черных.

Важное значение для успеха инвестиций в коммерческую недвижимость имеет планировка зданий. Современная планировка позволяет быстро и с минимальными затратами перепланировать под быстро меняющиеся требования рынка и потребителя. При этом предпочтения отдаются объектам с высокой долей заполняемости, которая достигает 85–90%, с высокими арендными ставками и качественными арендаторами. «Для торговой недвижимости "якорные" арендаторы важны как с точки зрения генерации выручки и постоянного денежного потока, так и с точки зрения привлечения клиентского трафика. Если говорить о логопарках, то роль "якорных" арендаторов в этом случае даже выше, чем в торговой недвижимости, потому что они нередко занимают 100% площадей»,— отмечает госпожа Черных.

За ликвидностью — на биржу

В нынешнем году управляющие ожидают сохранения результатов 2020 года, а также расширения линейки фондов. Расширение типов недвижимости возможно за счет объектов, которые позволят обеспечить конкурентную доходность. «Сейчас есть направления, которые потенциально интересны, но еще не сильно развиты и не имеют массового спроса. Например, рестораны быстрого питания интересны за счет того, что являются долгосрочными арендаторами, спрос на продукцию которых стабильно высок»,— отмечает госпожа Ганцева. В «ВТБ Капитал Инвестиции» планируют предложить неквалифицированным инвесторам возможности инвестировать в офисный сегмент. Планируется делать акцент «на объектах, которые имеют выигрышную локацию внутри деловых кластеров и сданы в аренду по долгосрочным договорам», заявил главный исполнительный директор «ВТБ Капитал Инвестиции» Владимир Потапов.

Вместе с тем инвестор должен учитывать ряд нюансов при покупке паев рентных ЗПИФов. Минимальный порог входа составляет 300 тыс. руб. Кроме того, инвестиции в фонды недвижимости обычно подразумевают длительный срок вложений (три-пять лет), в течение которого инвестор с большой вероятностью не сможет вернуть капитал досрочно. Впрочем, управляющие компании повышают ликвидность таких инвестиций, создавая вторичный рынок паев. В частности, на Московской бирже регулярно совершаются сделки с паями рентных ЗПИФов под управлением «Сбер Управление активами», «ВТБ Капитал Пенсионный резерв», «Альфа-Капитал».

Виталий Гайдаев
Коммерсантъ