Коммерсантъ >> Аренда на доверии. Бывшие вкладчики становятся рантье

Снижение депозитных ставок и массовый приход частных инвесторов на фондовый рынок положительно сказались на рентных паевых фондах коммерческой недвижимости. За год количество розничных клиентов таких закрытых паевых фондов (ЗПИФ) выросло почти в два раза, а объем активов под управлением достиг 24 млрд руб. Пандемия ограничила выбор направлений инвестирования, однако в нынешнем году участники рынка планируют расширить объем предложения. И даже ожидаемый подъем ставок не должен заметно повлиять на этот перспективный рынок.

Рентный подход

Паевые фонды, в активах которых присутствует недвижимость, являются одними из самых старых ЗПИФов на российском рынке. Первые такие фонды появились в 2003 году и очень быстро составили заметную долю рынка коллективных инвестиций. В последние годы с развитием новых направлений фонды недвижимости стали терять долю рынка. По оценке “Ъ”, основанной на данных Банка России, на конец третьего квартала 2020 года на недвижимость приходилось около 17% активов закрытых фондов против 22,3% в конце 2019-го, а на конец 2020-го активы ЗПИФов, в которых присутствует недвижимость, составили не менее 850 млрд руб.

Поначалу ЗПИФы недвижимости были ориентированы на девелоперские проекты, затем к ним добавились земельные фонды. Инвесторы зарабатывали на изменении цены объекта, входящего в фонд. Однако они относятся к категории высокорисковых и сегодня доступны только квалифицированным инвесторам. Были на рынке и менее рисковые рентные фонды, которые зарабатывали на сдаче объектов недвижимости в аренду. Но до последнего времени по доходности такие фонды не могли конкурировать с депозитами.

Только в последние два года на фоне падения ставок по вкладам наблюдается интерес к данным фондам не только со стороны состоятельных, но и розничных инвесторов. По оценкам управляющей компании Accent Capital, активы розничных ЗПИФов коммерческой недвижимости выросли за минувший год почти на 10 млрд руб., до 24 млрд руб. За год было сформировано восемь фондов, а общее их число достигло 20. Но несмотря на активный рост объемов рынка, он по-прежнему остается уделом ограниченного круга инвесторов. По оценке “Ъ”, основанной на данных ЦБ и опросе участников рынка, по итогам 2020 года общее число пайщиков таких фондов составило 6,6 тыс. человек, хотя и увеличилось за год почти вдвое. Средний размер счета клиента в фонде составил 2,6 млн руб.

Развитие рентных фондов в настоящее время идет в основном в двух категориях недвижимости — складской и торговой. По оценке Accent Capital, СЧА фондов первого типа выросла за год почти в два раза, до 10,8 млрд руб., СЧА фондов второго типа — в полтора раза, до 13,1 млрд руб. Разборчивость управляющих при выборе объектов инвестирования связана с кризисом 2020 года, вызванного пандемией коронавируса. В числе наиболее пострадавших секторов коммерческой недвижимости оказался гостиничный бизнес, который не был готов к закрытию границ и остановке туристического бизнеса. Офисная недвижимость также оказалась под давлением, так как многие компании были вынуждены переводить сотрудников на удаленку.

Сильно пострадали и крупные торговые центры, которые из-за карантина долгое время были вынуждены простаивать. Впрочем, после снятия ограничений посещаемость быстро восстановилась. В этом сегменте лучше чувствовал себя стрит-ритейл: небольшие магазины у дома, продуктовые магазины, аптеки, которые были открыты и в пандемию. «Продуктовый стрит-ритейл показал свою состоятельность в период пандемии. Мы видим, что клиенты верят в это направление, поэтому фонды линейки "Арендный поток" собрали более 2 млрд руб.»,— отмечает директор центра по работе с институциональными и корпоративными клиентами «Альфа-Капитала» Николай Антипов.

Лучше всех пережила кризис логистическая недвижимость. «Несмотря на некоторое сокращение спроса на товары в целом, продавцы достаточно быстро переориентировались на доставку заказов непосредственно потребителям, минуя торговые точки, поэтому спрос на складскую недвижимость был высоким»,— отмечает заместитель гендиректора «КСП Капитал Управление активами» Вячеслав Исмайлов.

Доходность рентных фондов по итогам прошлого года составила 7–14% годовых. По словам Николая Антипова, большинство объектов внутри созданных в прошлом году фондов генерируют 7–10% годовых. По ЗПИФам коммерческой недвижимости в 2020 году чистые выплаты были в среднем на уровне 6,5–8,5% годовых, отмечает Вячеслав Исмайлов.

Как указывает управляющий директор Accent Capital Андрей Богданов, доходность таких фондов складывается из фактической выплаты промежуточного дохода и расчетного прироста стоимости пая. «Многие, если не большинство таких фондов выплачивают в составе промежуточного дохода также суммы НДС, возмещенного из бюджета при покупке объектов недвижимости. Это связано с тем, что регулирование не позволяет вернуть НДС быстро и полностью в виде частичного погашения паев, а держать в фонде денежные средства — это значит размывать доходность инвесторов»,— отмечает господин Богданов.

Запас для роста

В 2021 году управляющие ожидают сохранения высоких темпов роста активов розничных фондов недвижимости. «С развитием индустрии и ростом доверия населения к другим институциональным игрокам можно ожидать появления фондов и от небанковских структур»,— отмечает исполнительный директор «ВТБ Капитал Инвестиции» Владимир Потапов.

При этом, как считает Николай Антипов, рост будет идти в первую очередь за счет направлений, которые показывают хорошую доходность. «Складская недвижимость имеет очевидные преимущества для широкого круга инвесторов и фондовых управляющих: долгосрочные контракты с фиксированными коммерческими условиями, низкая волатильность ставки аренды относительно других секторов, малое количество арендаторов и простота управления, удобство привлечения заемного финансирования. Другие секторы недвижимости требуют дополнительной отраслевой экспертизы и предполагают как более высокую доходность, так и более высокие риски»,— отмечает Владимир Потапов.

Офисная недвижимость также может быть интересна фондам недвижимости, но при условии, что это качественные объекты с долгосрочными договорами аренды. «В гостиничном секторе есть накопленный опыт по независимому управлению объектами, что снижает риски управления, однако текущие доходности делают сектор неинтересным широкому кругу инвесторов»,— отмечает господин Потапов. Впрочем, даже в гостиничном бизнесе возможны точечные сделки. По словам заместителя гендиректора Ales Capital Елены Алюшиной, по некоторым гостиничным форматам уже наблюдается динамичное восстановление загрузки и выручки, и в зимний сезон они продемонстрировали показатели даже выше 2019 года.

Мартовское ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ может внести коррективы в прогнозы управляющих, но не сломит общий тренд на рост спроса на альтернативные инвестиции. 19 марта Банк России впервые с 2018 года повысил ставку, доведя ее до 4,5% годовых, и не исключил дальнейшего ее роста. «Рост ставок по депозитам сдерживает рост всех сегментов направления инвестиций. Но в период низких ставок многие попробовали себя в качестве инвесторов, и им будет трудно вернуться на депозиты»,— отмечает Николай Антипов. По мнению Владимира Потапова, снижение интереса к сектору возможно при подъеме уровня депозитных ставок выше 7% годовых. Но таких ставок в текущем году не ждет ни один аналитик, опрошенный “Ъ”.

Нынешний рост ставок не должен сильно сказаться и на рентных доходах объектов недвижимости. «Если рост ставок будет фундаментальным, то возможен и рост ставок капитализации в недвижимости. Соответственно, новые фонды смогут показывать доходность выше депозита. Правда, старые фонды могут показать снижение стоимости паев на этом фоне»,— отмечает господин Богданов. «Мы сегодня ждем изменения бизнес-моделей арендаторов, что может привести к сокращению доходности инвесторов»,— отмечает Вячеслав Исмайлов.

Вместе с тем, как считает гендиректор «Сбер фонды недвижимости» Екатерина Черных, фонды даже с готовыми объектами смогут в ближайшие годы приносить 10–11% годовых, что значительно выше ставок по депозитам. По оценкам Владимира Потапова, ожидаемая целевая доходность ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход» — 10% годовых в среднем за пятилетний период инвестирования. «Мы ожидаем роста доходности как за счет индексации договоров аренды, так и за счет роста стоимости недвижимости на долгосрочном горизонте по уровню не ниже инфляции»,— пояснил он.

Большие надежды участники рынка возлагают на дальнейшие регуляторные изменения, которые могли бы позитивно сказаться на развитии рынка розничных ЗПИФов. В частности, ожидается появление возможности автопролонгации фондов. «Это снимает риск закрытия фонда, что, в свою очередь, будет способствовать развитию вторичного биржевого рынка ЗПИФов. Рост ликвидности паев ЗПИФов будет привлекать больше инвесторов в этот сегмент»,— отмечает Екатерина Черных.

Добавило бы ликвидности ЗПИФам снижение минимального порога входа в случае фондов для неквалифицированных инвесторов, который сейчас составляет 300 тыс. руб. «В планы подготовки нормативных актов Банка России в 2021 году эти изменения не попали. Будем надеяться, что в 2022 году их примут в работу»,— говорит Николай Антипов.

По мнению Андрея Богданова, на российском рынке не хватает биржевого размещения фондов недвижимости при их формировании (есть только при дополнительной выдаче паев), открытых фондов недвижимости, которые работают в развитых странах мира и позволяют непрерывно собирать капитал в фонд недвижимости для периодических покупок новых объектов. «Все эти изменения могли бы способствовать более активному развитию индустрии в таком классе активов, как недвижимость, тем более что уровень рисков в нем может быть куда меньше, чем на рынке даже самых качественных акций»,— отмечает господин Богданов.

Виталий Гайдаев
Коммерсантъ. Приложение "Доверительное управление"