Коммерсантъ >> Паи с отделкой. Перепродажу квартир пустили через ЗПИФ

На росте популярности розничных закрытых инвестиционных фондов (ЗПИФ) небольшие управляющие компании предлагают новые схемы для неквалифицированных инвесторов. В частности, на деньги фонда выкупать недооцененные квартиры на вторичном рынке с последующей косметической отделкой и перепродажей по более высокой цене. В крупных управляющих компаниях говорят о дополнительных рисках таких фондов, а также издержках валютного хеджирования.

Управляющая компания «Восток-Запад» совместно с компанией «Реалист» сформировала редкий для российского рынка ЗПИФ жилой недвижимости. Он будет вкладывать средства пайщиков в жилую недвижимость, подбором которой на вторичном рынке Москвы и Московской области займется «Реалист». Предпочтение будет отдаваться квартирам, продающимся с дисконтом к рыночной цене в 5–12%. После косметического ремонта за счет средств фонда квартиры продадут дороже. «С развитием IT, улучшением чистоты данных и демократизации сделок с недвижимостью в Росреестре стало возможным делать ее более ликвидной, покупать и продавать в разы быстрее, что повышает прибыльность инвестиций»,— пояснил гендиректор «Реалиста» Алексей Гальцев.

Инвестиционные паи фонда доступны и для неквалифицированных инвесторов, хотя минимальный порог входа 1 млн руб. ЗПИФ уже собрал более 50 млн руб. Предполагается, что дополнительные выпуски паев будут проводиться раз в два месяца «до тех пор, пока ЗПИФ не достигнет размера стоимости чистых активов 350 млн руб.», рассказала гендиректор УК «Восток-Запад» Лариса Арбатова. Фонд сформирован на пять лет. С учетом валютного хеджирования доходность фонда оценивают в 15%, если курс доллара останется на уровне 76 руб./$.

Инвестиции в жилую недвижимость набирают популярность, идея фонда может найти отклик у клиентов, считают участники рынка. По словам управляющего директора Accent Capital Андрея Богданова, розничных ЗПИФов для перепродажи квартир на вторичном рынке пока не было. «Микс финансов, недвижимости с дисконтом и алгоритма по поиску этой недвижимости — идея оригинальная и потенциально интересная»,— отмечает гендиректор «КСП Капитал Управление активами» Вячеслав Исмайлов. С учетом комиссий он оценивает доходности фонда не выше, чем фондов рентной недвижимости (5–20% годовых).

Однако в управляющих компаниях указывают на дополнительные риски таких фондов. В первую очередь это ценовые риски, так как повторения сильного роста цен в 2021 году на рынке не ждут. Высокими могут быть также операционные и правовые риски, связанные с поиском недооцененного объекта и его проверкой. «Срочный выкуп означает довольно ограниченный срок на изучения актива, в том числе его потенциальную будущую цену, что повышает вероятность некачественной проверки и оценки»,— отмечает господин Богданов. Проблемы могут возникнуть и в ходе подготовки документов. «Непонятно, как управлять сроками их получения из соответствующих организаций»,— отмечает Вячеслав Исмайлов.

К тому же конкуренция на рынке вторичной жилой недвижимости довольно высока. «В перспективе подобные фонды могли бы забрать долю рынка у агентств и частных риэлторов, однако борьба за нее будет оказывать давление на маржинальность бизнеса»,— отмечает гендиректор «Сбер Фонды недвижимости» Екатерина Черных. Заявленное хеджирование валютного риска также несет дополнительные издержки. «Сама страховка имеет стоимость, которая должна снижать доходность фонда»,— отмечает Андрей Богданов.

С учетом высоких операционных нагрузок опрошенные крупные управляющие компании не рассматривают такие фонды для запуска. Но признают, что такие проекты могут быть интересны для нишевых или региональных игроков. «Мы оперируем объемом в среднем 5–15 млрд руб. на один фонд»,— уточнила Екатерина Черных, отметив, что попытка собрать портфель вторичной недвижимости на такой объем средств будет сопровождаться серьезными издержками и повышенными рисками.

Виталий Гайдаев
Газета "Коммерсантъ"