Коммерсантъ >> Банки складируют ЗПИФы. ВТБ выкупает логопарк для фонда

Повышенный спрос частных инвесторов на фонды рентной недвижимости стимулирует банки к приобретению логопарков. Дочерняя структура ВТБ выкупает у французского логистического оператора FM Logistic один из крупных складских комплексов в Подмосковье на 110 тыс. кв. м. Но участники рынка сомневаются, что интерес инвесторов к паям будет долгим: на смену им могут вернуться банковские депозиты, доходность по которым начала расти в последнее время.

О том, что «ВТБ Капитал» выкупает в подмосковном Дмитрове у французской FM Logistic складской комплекс на 110 тыс. кв. м, рассказали два источника “Ъ” на рынке недвижимости. По их словам, стороны планируют закрыть сделку в начале 2022 года. «ВТБ Капиталу» актив может обойтись в 4,2–4,5 млрд руб., оценивает директор отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Елена Подлесных. Гендиректор «ВТБ Логистики» Владимир Вишневский сообщил “Ъ”, что сейчас ведутся переговоры о покупке нескольких логопарков, но детали не раскрыл. В FM Logistic от комментариев отказались.

Впервые о намерении FM Logistic продать логопарк в Дмитрове стало известно весной этого года (см. “Ъ” от 17 мая). После продажи объекта оператор намерен остаться его арендатором по схеме sale & leaseback (SLB). Такой опыт у него уже был. В 2006 году компания продала в Долгопрудном свой логопарк на 69,5 тыс. кв. м AIG European REP, но в 2019 году выкупила обратно, уже у Hines Global REIT.

«ВТБ Капитал», выкупив логопарк в Дмитрове, внесет его в закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), не исключает руководитель отдела аналитики и исследований Accent Capital Елена Михайлова. Продолжающийся массовый приток частных инвесторов на фондовый рынок положительно сказался на ЗПИФах, специализирующихся на рентной недвижимости. Стоимость чистых активов таких фондов, доступных неквалифицированным инвесторам, в августе выросла с начала года на 21%, до 28,9 млрд руб., подсчитали в Accent Capital.

Но на фоне увеличения ставок по банковским депозитам спрос со стороны частных инвесторов на ЗПИФы в сегменте коммерческой недвижимости может снизиться, предупреждает госпожа Михайлова. Так, с начала 2021 года ставки по депозитам в десяти крупнейших банках РФ выросли с 4,5% до 7,4% годовых и в ближайшее время могут увеличиться до 8% и более, прогнозирует Елена Подлесных. Прибыльность депозитов уже догоняет доходность ЗПИФов с коммерческой недвижимостью: с июля 2020 по июнь 2021 года «Сбер Фонды недвижимости» в среднем заработал 8,8% годовых, «КСП Капитал Управление активами» — 8–9%. Доходность ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход», рассчитанная на основе фактических денежных выплат, составила за первый квартал 2021 года 9,2% годовых, за второй — 8,5% годовых. Только фонд «ПНК-Рентал» с 1 июля 2020 по 30 июня 2021 года принес пайщикам доходы свыше 20% (см. «Ъ-Онлайн» от 22 августа).

Некоторые инвесторы покупают паи ЗПИФов с использованием кредитов, и происходящее сейчас подорожание займов из-за повышения ЦБ ключевой ставки может усложнить такие сделки, отмечает член совета директоров JLL Микаэл Казарян. В ближайшее время спрос инвесторов на ЗПИФы в сегменте складов будет зависеть и от ценовых ожиданий продавцов объектов, считает партнер Colliers Станислав Бибик. Если собственники логистической недвижимости будут настаивать на высокой стоимости активов, как в 2020–2021 годах, то частные инвесторы будут рассматривать менее рискованные и более ликвидные варианты вложения капитала, прогнозирует он. Впрочем, у фондов с рентной недвижимостью есть преимущество в виде более долгого горизонта инвестирования в сравнении с депозитами, поэтому спрос на ЗПИФы не должен подвергаться существенным колебаниям, возражает директор по страховым и инвестиционным рейтингам «Эксперт РА» Диана Сергиенко. Зато депозиты дают возможность моментального вывода инвестиций, в то время как для выхода из фонда нужно самостоятельно искать покупателя на паи, продолжает Станислав Бибик.

Дарья Андрианова
Газета "Коммерсантъ"