Коммерсантъ >> Недвижимость закрыла квартал. Рентные ЗПИФы готовятся к освобождению площадей

Сегмент розничных рентных паевых фондов показал по итогам первого квартала рост, несмотря на турбулентность финансового рынка и масштабные антироссийские санкции. За отчетный период в среднем они принесли инвесторам около 10% годовых. Однако масштабный уход иностранных компаний из России неизбежно ударит по отрасли, от него пострадают прежде всего торговая и офисная недвижимость. Более устойчивым пока выглядит сегмент складской недвижимости, однако управляющие ожидают и здесь снижения доходностей.

Начало 2022 года, несмотря на все шоки, стало довольно успешным для розничных закрытых паевых фондов (ЗПИФы), специализирующихся на рентной недвижимости. По оценке управляющей компании Accent Capital, активы таких фондов, доступных неквалифицированным инвесторам, в первом квартале выросли на 68%, до 23,9 млрд руб. Привлекли средства два фонда — «Сбербанк — Арендный бизнес 7» (1,8 млрд руб.) и «ВТБ Капитал Рентный доход 2» (0,6 млрд руб.). Вместе с тем в первом квартале не было сформировано ни одного фонда рентной недвижимости.

В отличие от фондового рынка, торги на котором отличались повышенной волатильностью на фоне спецоперации России на Украине и введенных жестких антироссийских санкций, отношения в рентной недвижимости строятся на долгосрочных контрактах. По словам гендиректора Accent Capital Марины Харитоновой, текущая ситуация в экономике еще не отразилась на финансовых показателях рыночных ЗПИФов недвижимости, по итогам квартала средняя доходность с арендных платежей составила около 10% годовых. «Сложности испытали фонды, которые остались к концу февраля в деньгах, поскольку произошедшие события, которые привели к росту валютных курсов, процентных ставок и инфляции, стали поводом приостановить и даже отменить переговоры по инвестиционным сделкам»,— отмечает директор по альтернативным инвестициям УК «Альфа-Капитал» Андрей Богданов.

Основной рост рынка произошел за счет фондов складской недвижимости. По оценке Accent Capital, стоимость их чистых активов (СЧА) выросла за квартал на 14%, до 24,2 млрд руб., а доля на рынке достигла 56,4%. Небольшой рост отмечается в сегменте офисной недвижимости, доля которой выросла до 6,7% (2,86 млрд руб.). Вместе с тем резко снизилась доля торговой недвижимости — до 36,9% (15,82 млрд руб.).

Впрочем, основные испытания для рынка еще впереди. В числе наиболее пострадавших могут оказаться ЗПИФы с активами торговой недвижимости, которая не смогла полностью восстановиться после пандемии. По словам Андрея Богданова, снижение покупательской способности и трафика, уход иностранных брендов, повышение операционных издержек магазинов и прекращение открытия новых точек — все это будет крайне болезненным для торговых центров, особенно крупных. Особняком могут стоять стрит-ритейл вне центральных торговых улиц. «Проекты стрит-ритейла более устойчивы к нынешнем кризисам, из этого сегмента не ушли арендаторы так массово, как из торговых центров. Поэтому стрит-ритейл не ждет значительное проседание ни по ставкам, ни по вакансии»,— считает инвестиционный директор группы «Тринфико» Артем Цогоев.

Уход западных компаний ударит и по остальным сегментам, но менее значительно. По оценке управляющего партнера Knight Frank Russia & CIS Алексея Новикова, на рынке офисной недвижимости Москвы совокупная площадь, арендуемая компаниями, публично заявившими в марте о «заморозке» активности или завершении бизнеса в России, составляет около 400–500 тыс. кв. м. Однако только малая часть из них освобождает свой офис и полностью останавливает операционную деятельность.

В фаворитах пока останется логистическая недвижимость как за счет повышенного спроса, так и с учетом минимальных свободных площадей. По словам Марины Харитоновой, на сегодня складская недвижимость показывает околонулевую вакансию, рост ставок аренды и дефицит качественных площадей в Москве и регионах. «В случае негативного сценария предполагается рост вакансии — до 5% к концу 2022 года»,— отмечает эксперт.

В нынешних условиях участники воздерживаются от оценок доходов, которые смогут получить инвесторы. Артем Цогоев считает, что фонды, в которых базовым активом выступают склады, покажут доходность, идентичную 2021 году, или немного ниже. По остальным фондам, отмечает он, «все будет индивидуально и зависит от их состояния».

Виталий Гайдаев
Газета "Коммерсантъ"