Коммерсантъ >> Деньги отнесли на склад. ЗПИФы коммерческой недвижимости привлекают инвесторов

Турбулентность на фондовом рынке пока слабо отразилась на сегменте рентных ЗПИФов коммерческой недвижимости, ориентированных на неквалифицированных инвесторов. С начала года объем их активов вырос на 17% и превысил 50 млрд руб. Рост шел прежде всего за счет фондов, инвестирующих в логистические центры и офисы. Однако на фоне сжатия экономики России спрос на аренду и покупку недвижимости будет снижаться, хотя участники рынка ожидают сохранения интереса к этому инвестпродукту и расширения линейки фондов как действующих УК, так и новых компаний.

Первое полугодие 2022 года оказалось довольно успешным с точки зрения привлечения средств инвесторов для розничных ЗПИФов, специализирующихся на коммерческой недвижимости. По оценке управляющей компании Accent Capital, активы фондов, доступных неквалифицированным инвесторам, выросли за отчетный период на 10,6 млрд руб. до 50,2 млрд руб.

При этом чистое привлечение составило 9,4 млрд руб., из которых наибольший объем привлекли фонды управляющих компаний «Современные фонды недвижимости» (СФН) (8,8 млрд руб.) и «Сбережения плюс» (0,6 млрд руб.). При этом из розничных открытых и биржевых ПИФов инвесторы за полугодие вывели почти 40 млрд руб., причем за второй квартал — почти 32 млрд руб.

Участники рынка отмечают повышенный интерес к фондам недвижимости на фоне повышенной волатильности на фондовом и валютном рынках в первом квартале, а также блокировки валютных активов из-за санкций против НРД во втором квартале. По словам гендиректора Accent Capital Марины Харитоновой, по итогам первого полугодия ЗПИФы недвижимости показали устойчивость к внешним событиям, переоценка их активов не показала снижения. По данным Accent Capital, СФН проинвестировала привлеченные средства в новый складской комплекс на Новой Риге, а «Сбережения плюс» направила их на покупку активов складского и офисного секторов. В СФН заявили, что во втором квартале велась эмиссия новых паев фонда (на 7 млрд руб.) среди частных инвесторов.

Привлекательности вложениям в фонды недвижимости для состоятельных клиентов добавило падение ставок по вкладам во втором квартале. Если в начале марта средняя максимальная ставка по депозитам крупнейших банков превышала 20% годовых, то к концу второго квартала опустилась ниже 8% годовых. С такими ставками показатели рентных фондов стали вновь конкурентными. По оценке “Ъ”, основанной на данных Accent Capital, с начала года фонды коммерческой недвижимости в среднем принесли пайщикам 9,6% годовых, при этом фонды логистической недвижимости обеспечили доход на уровне 14% годовых, торговой — 7,6% годовых. По словам гендиректора «КСП Капитал Управление активами» Вячеслава Исмайлова, некоторые управляющие компании могут временного сократить выплаты из фондов, так как в период неопределенности хотят нарастить подушку ликвидности. Впрочем, по словам гендиректора СФН Екатерины Черных, за второй квартал по всем фондам было выплачено 2,3 млрд руб., за полугодие — 4,2 млрд руб., тогда как за 2021 год — 5,8 млрд руб.

Однако в ближайшие месяцы отрасль будет испытывать трудности на фоне сжатия экономики России, что должно привести к снижению спроса на аренду и покупку недвижимости. Впрочем, как считают участники рынка, проблем будет меньше, чем в предыдущие кризисы. «К началу 2022 года как минимум офисы и склады подошли в крепком состоянии, без избыточной, а где-то и с минимальной вакансией. Этот факт дает отрасли поддержку и удерживает от сползания в кризис»,— отмечает директор по альтернативным инвестициям УК «Альфа-Капитал» Андрей Богданов.

При этом повышенный запрос на инструменты, альтернативные депозитам, акциям, облигациям, а также иностранным бумагам, будет подталкивать управляющих к созданию фондов недвижимости, считает господин Богданов. В сегмент розничных ЗПИФов недвижимости уже вышла УК «Тинькофф Капитал» (см. “Ъ” от 11 июля), при этом в компании не исключили запуск и рентных фондов. До конца года подобные фонды намерена запустить УК «Ингосстрах-Инвестиции». По оценке Марины Харитоновой, по итогам 2022 года рыночные ЗПИФы недвижимости могут прирасти на 14–17 млрд руб.

Виталий Гайдаев
Газета "Коммерсантъ"