Коммерсантъ >> Гендиректор УК «Портфельные инвестиции» Алексей Аболяев: «Турбулентность на рынках существенно не отразилась на ЗПИФ недвижимости»

Один из наиболее устойчивых инструментов инвестирования — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФ недвижимости) — демонстрирует в 2022 году уверенный рост, несмотря на непростую экономическую ситуацию и турбулентность на финансовых рынках. Генеральный директор ООО «УК Портфельные инвестиции» Алексей Аболяев рассказал «Ъ-Коммерческая недвижимость» об основных преимуществах ЗПИФов недвижимости, о росте интереса к инструменту среди неквалифицированных и квалифицированных инвесторов и законодательных изменениях в регулировании закрытых фондов.

— В первом полугодии 2022 года ЗПИФ недвижимости показали устойчивость, несмотря на турбулентность финансового рынка. Продолжилась ли эта тенденция во втором полугодии?

— Рассматривая фонды недвижимости, мы будем говорить не только о фондах недвижимости как таковых, но и о комбинированных фондах, которые часто имеют своей целью инвестиции в объекты недвижимости. Многие клиенты, инвестирующие в недвижимость через ЗПИФы, предпочитают именно комбинированные фонды.

Турбулентность первого полугодия 2022 года несильно отразилась на результатах закрытых фондов недвижимости и на их доходности. Более того, согласно официальной статистике ЦБ, это единственная категория ПИФов, показавшая положительную доходность в первом-втором кварталах этого года.

С конца первого полугодия, когда у многих закончилось действие депозитов с двухзначными ставками, ситуация на финансовых рынках выровнялась, а ключевая ставка ЦБ снизилась, мы также наблюдаем интерес к фондам рентной недвижимости. ЗПИФы недвижимости — это понятный, консервативный инструмент инвестирования со стабильным и прогнозируемым денежным потоком. По нашей оценке, если мы не увидим существенных макроэкономических подвижек в дальнейшем, эта тенденция сохранится.

— По вашему мнению, почему инвесторам стоит рассматривать инструмент ЗПИФ недвижимости?

— Для розничного инвестора покупка паев ЗПИФов, в отличие от непосредственной покупки недвижимости, обладает рядом преимуществ. Во-первых, все управленческие вопросы закрываются профессиональной управляющей компанией: выбор перспективного объекта, проведение технического, юридического, финансового аудита, а впоследствии профессиональное управление объектом как бизнесом. Во-вторых, при небольшом чеке инвестор может стать одним из собственников крупного актива, например логистического комплекса, бизнес-центра класса А или пула объектов элитной недвижимости. При этом он может не иметь финансовой возможности купить такой диверсифицированный портфель самостоятельно. В-третьих, конечно, нужно отметить прозрачность рынка, потому что нормативное регулирование обеспечивает надежную защиту инвесторов, а управляющие компании нацелены как на защиту интересов пайщиков, так и на обеспечение максимального результата.

Кстати, актуальная статистика ЦБ хорошо иллюстрирует рост интереса к ЗПИФам. Так, только за третий квартал число физических лиц—их пайщиков выросло на 5,4%, до 133,6 тыс. человек. А средняя величина их вложений, наоборот, снизилась до 15,7 млн руб. (на 649 тыс. руб. за квартал). Здесь важна тенденция: основным бенефициаром притока пайщиков стал фонд, минимальная величина вложений в который составляет 100 тыс. руб.

— Считается, что наиболее устойчивым сегодня выглядит сегмент складской и логистической недвижимости, который показывает низкий уровень вакансии, при этом наиболее пострадавшими могут оказаться ЗПИФы с активами торговой и офисной недвижимости. Согласны ли вы с таким прогнозом?

— Ситуация в различных сегментах рынка коммерческой недвижимости действительно отличается, и эта тенденция прослеживается еще с начала пандемии 2020 года. Складская недвижимость сегодня выглядит одним из наиболее перспективных вариантов вложения средств в объекты коммерческой недвижимости. Поэтому закрытые фонды, которые нацелены на инвестиции в этот сегмент, также остаются интересным инструментом.

В торговой недвижимости дела сегодня обстоят не так хорошо. Согласно свежей статистике, уровень вакансии приближается к 15%, что достаточно критично сказывается на экономических показателях. Но если говорить про ЗПИФы, которые инвестируют в такие объекты, то управляющие компании при создании закрытых фондов ориентируются на долгосрочные договоры с арендаторами с жесткими условиями в части возможности досрочного выхода и штрафных санкций при досрочном расторжении. Все эти условия могут снижать негативный эффект для пайщиков и стабилизировать рентный доход.

— Какие тенденции развития ЗПИФов недвижимости вы наблюдаете сегодня?

— По нашей оценке, сегодня на рынке работает 10–15 управляющих компаний, которые предлагают розничные ЗПИФы недвижимости пайщикам. При этом основными игроками в сегменте широкой розницы можно считать три-пять компаний. Стоит отметить, что количество розничных закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, доступных неквалифицированным инвесторам, превышает число розничных фондов для квалифицированных инвесторов. После изменения порога входа для неквалифицированных инвесторов с 300 тыс. до 100 тыс. руб. мы увидели, что количество розничных пайщиков выросло, а средний чек в период этого роста составил около 110 тыс. руб. Получается, что снижение уровня порога входа в ЗПИФы недвижимости стало фактором роста дополнительного количества розничных пайщиков закрытых фондов.

В целом, по нашим оценкам, доля неквалифицированных инвесторов в ЗПИФах недвижимости составляет 67%, квалифицированных — 33%. При этом если считать по стоимости чистых активов, то ситуация обратная: примерно 60% приходится на фонды для квалифицированных инвесторов, а остальное — на «неквальные» фонды.

— По вашей оценке, есть ли еще потенциал для снижения порога входа для неквалифицированных инвесторов?

— Текущая ситуация с порогом входа 100 тыс. руб. уже дала позитивный эффект для отрасли. Дальнейшее снижение минимального чека формирует потенциал для повышения доступности этого инструмента, что также расширяет возможности инвесторов с меньшим объемом средств к покупке консервативных инструментов. При этом текущего объема регулирования закрытых паевых фондов для неквалифицированных инвесторов достаточно, чтобы обеспечить надлежащую защиту интересов пайщиков и продолжить снижение уровня порога входа в этот инструмент инвестирования.

— Стоит ли в целом ожидать роста интереса инвесторов к ЗПИФам недвижимости? Какие факторы будут этому способствовать?

— По нашей оценке, рынок розничных закрытых фондов продолжит расти. ЗПИФ недвижимости — это консервативный инструмент, который в то же время обладает существенной премией с разницей в 1,3–1,6 раза к банковским депозитам (чистый рентный доход без учета прироста стоимости актива). Сохранение уровня премии на достаточно высоком уровне будет способствовать росту сегмента розничных ЗПИФов для неквалифицированных инвесторов. Этот инструмент весьма популярен и у квалифицированных инвесторов. Мы наблюдаем рост количества индивидуальных ЗПИФов, в том числе инвестирующих в недвижимость, для состоятельных клиентов — физических и юридических лиц. По данным ЦБ, стоимость чистых активов таких фондов, которыми владеет один собственник — физическое лицо, выросло до 25%.

— Как вы оцениваете регуляторные изменения в этой сфере?

— Шаги регулятора по либерализации рынка дают позитивный эффект. Мы считаем, что дальнейшая разумная либерализация будет способствовать развитию рынка ЗПИФов недвижимости. Из основных примеров стоит назвать улучшение условий для создания рентных фондов. Ранее в состав ЗПИФа для неквалифицированных инвесторов можно было приобретать объекты коммерческой недвижимости, которые находятся в аренде более одного года. А сейчас — новые, введенные в эксплуатацию объекты, в отношении которых не менее чем на 80% полезной площади заключены договоры аренды. Это нововведение расширяет для управляющих компаний спектр интересных для покупки объектов.

Среди необходимых для рынка шагов мы бы отметили необходимость урегулирования вопроса с хранением движимого имущества в специализированном депозитарии. Зачастую объекты движимого имущества входят в единый комплекс с объектом недвижимости. Поэтому при наличии сложности с хранением движимого имущества УК лишается возможности предлагать инвесторам, например, промышленные объекты, инфраструктурные объекты, ЦОДы или иные объекты, в которых помимо непосредственно недвижимости присутствуют и различные объекты движимого имущества.

— Какой вы видите потенциал у российских ЗПИФов недвижимости в условиях нестабильности экономической ситуации в стране? Какие факторы будут влиять на этот сегмент в ближайшей перспективе?

— Скорее всего, ситуация неопределенности в экономике продлится еще какое-то время. В этом случае возможно, что волатильность инструментов финансового рынка будет сохраняться. В то же время закрытые рентные фонды при правильном выборе сегмента рынка недвижимости — инструмент с понятным прогнозируемым доходом и регулярными выплатами. Поэтому такие инструменты будут иметь интерес у инвесторов, и в условиях текущего рынка мы ожидаем продолжения роста спроса на них.

Интервью взяла Анастасия Мишина
Коммерсантъ. Приложение "Коммерческая недвижимость"