Эксперт >> Склад вскладчину

Закрыт один из крупнейших российских фондов коллективных инвестиций в недвижимость — «ПНК-Рентал». В то же время паевые фонды недвижимости становятся модной инвестиционной темой.

«Это не банкротство, а отказ от использования этого финансового инструмента» — так объясняют акционеры закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) «ПНК-Рентал» внезапное решение о его ликвидации. Активы, входящие в фонд, — три крупных складских комплекса в Московской и Ленинградской областях — будут распроданы, а полученные денежные средства должны быть выплачены инвесторам во втором квартале 2023 года.

В России ЗПИФ недвижимости, продающие паи частным лицам, стали активно развиваться совсем недавно, только в последние пару лет. В то время как, например, в США рынок Real Estate Investment Trust (REIT) — фондов, имеющих на балансе арендную недвижимость и продающих паи частным лицам, — достаточно велик и развивается не один десяток лет: капитализация только котируемых на бирже фондов превышает 1,4 млрд долларов.

Создание фондов дает частным лицам возможность получать доход от сдачи в аренду коммерческой недвижимости, и он намного выше, чем на рынке жилья (высокий порог для входа на рынок коммерческой недвижимости ограничивает прямое участие физических лиц). Ожидалось, что создание в 2020 году лидером индустриальной недвижимости — компанией PNK Group — фонда «ПНК-Рентал» придаст импульс развитию этого финансового инструмента на российском рынке. Однако спустя два года компания решила свернуть эту деятельность.

Склад на паях

«PNK — один из лидеров рынка индустриальной недвижимости. Это компания, которая создала самое большое число индустриальных парков и построила самое большое количество квадратных метров складов», — говорит член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. За 17 лет девелопер построил более 5 млн квадратных метров складов и зарекомендовал себя как весьма продвинутый застройщик. В шести регионах страны PNK сформировала 18 индустриальных парков: в них на участках с коммуникациями под заказчика можно в кратчайшие сроки начать строительство склада или промздания. Компания возвела и четыре завода, на которых конвейерным способом изготавливаются элементы для строительства складов — переход к использованию заранее изготовленных деталей позволил девелоперу сократить срок строительства здания до нескольких месяцев. Кроме того, PNK Group первой в России стала строить многоэтажные склады.

Созданный компанией фонд «ПНК-Рентал» купил у застройщика PNK сразу несколько высококлассных складских комплексов с арендаторами уровня Ozon, «Вкусвилл», «Детский мир». Эти компании имеют многолетние договоры аренды. Соответственно, доход пайщиков фонда формируется из арендного дохода и роста стоимости паев. На начало 2023 года на балансе ЗПИФ было несколько крупных складов и промышленных зданий площадью 103 тыс. квадратных метров стоимостью более 5 млрд рублей.

Общая схема работы фонда была такова. Застройщик возводит объект и сдает в аренду, затем продает проект c арендатором фонду «ПНК-Рентал», паи фонда распродаются частным инвесторам, которые получают долю с арендного дохода и от коммерческой деятельности фонда. Слабое место этой схемы — аффилированность управляющей компании ЗПИФа недвижимости (в данном случае УК «Индустриальная недвижимость») с девелопером, продающим недвижимость фонду. Конфликт изначально зашит в схеме: девелопер заинтересован продать объект по наибольшей цене, а фонд — в обратном. Поэтому у застройщика, контролирующего фонд, велик соблазн «слить» в него объекты по завышенной цене или неликвиды.

Как считает большинство брокеров, девелопер этой лазейкой пользоваться не стал. «Владелец PNK Group Андрей Шарков очень трепетно относился к проекту ЗПИФа недвижимости. Для него это был не просто способ привлечь средства частных инвесторов или использовать фонд для маркетинга свой девелоперской компании. Он хотел сделать принципиально новый для России инструмент частных коллективных инвестиций, — рассказывает столичный брокер. — На рынке все уверены, что, даже если фонд “не пойдет”, Шарков не будет рисковать репутацией и закроет убытки за счет девелоперской компании».

Но проект «пошел». «ПНК-Рентал» сильно вложился в маркетинг, активно создавая новый рынок, связанный с коллективными инвестициями. Чтобы привлечь частных инвесторов, в ЗПИФе были установлены крайне низкие комиссии для управляющей компании (0,25% от среднегодовой стоимости чистых активов фонда) и регистратора, аудитора и оценщика (общая комиссия не более 0,35% от СЧА). Плюс была установлена комиссия «за успех» — 20% от прибыли, которая остается у УК, если пайщики зарабатывают более 13% годовых. Был установлен очень низкий порог входа для частных инвесторов — всего 5000 рублей.

Важным моментом был выход на биржу: летом 2021 года паи «ПНК Рентал» стали продаваться на Московской бирже. Это резко увеличило ликвидность паев. В целом паи фонда за 2,5 года подорожали на 30% — с 1500 до 1950 рублей. Это было бонусом для инвесторов к арендному доходу. «ПНК-Рентал» ориентировал инвесторов на доходность в 11,5%. Доход на пай в большинстве периодов превышал этот ориентир, в зависимости от коммерческой деятельности фонда — приобретения новых активов, их перепродажи и результатов их переоценки.

За два года фонд привлек 25 тыс. инвесторов, в конце прошлого года его активы составляли 5,2 млрд рублей. Из семи купленных объектов четыре были проданы с прибылью в размере 310 млн рублей. «Не скрою, у меня были вопросы по поводу аффилированности управляющей компании и девелопера, у которого покупались объекты. Были сомнения по поводу оценки одного из активов. Но нельзя отрицать очевидного: “ПНК-Рентал” оправдывал ожидания инвесторов и выплачивал доход по паям. Это был масштабный и интересный проект. Будем надеяться, что “ПНК-Рентал” и процедуру прекращения работы фонда реализует образцово-показательно», — говорит эксперт по инвестициям в недвижимость Артем Цогоев.

Не проиграют пайщики и от закрытия фонда: они получат деньги из расчета 2000 рублей за пай, это выше цены на бирже перед закрытием. Ситуация на рынке индустриальной недвижимости благоприятна для продажи объектов, по некоторым данным, покупатели уже найдены. Выплаты пайщикам пройдут во втором квартале 2023 года, некоторые инвесторы уже получили их.

Почему фонд закрыли

Закрытие фонда «ПНК-Рентал» вызвало весьма нервную реакцию на рынке. «Закрытие фонда стало неожиданной новостью для большинства его пайщиков. Фонд демонстрировал хорошие результаты, несмотря на потрясения прошлого года. Пайщики получали регулярный доход. И в целом отрасль складской недвижимости показывает наибольшую резистентность на рынке», — говорит член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. Почему же головная компания PNK Group решила закрыть фонд «ПНК-Рентал»?

Управляющая фондом компания объясняет закрытие рыночной ситуацией, а именно «многократным сокращением сделок между девелоперами и будущими арендаторами на новое индустриальное строительство». Это сужение сектора лишает фонд возможностей диверсификации портфеля, указывают в фонде, в связи с чем риск несвоевременного получения арендного дохода многократно возрастает. Евгений Бумагин подтверждает эту версию: «Одна из главных причин прекращения деятельности фонда — сокращение продукта, то есть не было подписанных сделок на строительство недвижимости в аренду. А спекулятивное строительство в сложившихся условиях крайне рискованно. В 2022 году все отрасли российской экономики испытывали сложности, рынок складской недвижимости не стал исключением. В два раза уменьшилось число сделок. Другой причиной стала очень нестабильная ситуация со ставками аренды: в начале года ставка составляла порядка 6000 рублей за квадратный метр в год (без НДС), в апреле-июне в моменте можно было найти помещения по 5000 рублей за метр в год, в конце года ставки стали расти до уровня 5500-5600, а по итогу первого квартала 2023 года средняя ставка на рынке — 5850 рублей за квадратный метр в год. Такая ситуация несет повышенные риски для инвесторов. На данный момент мы считаем, что закрытие фонда и переход на модель строительства на продажу или в аренду с дальнейшей перепродажей инвестору наиболее оправдан, поскольку несет меньше всего рисков».

Заметим, что рынок складов, несмотря на снижение оборотов и волатильность ставок, все равно остается самым активным сегментом коммерческой недвижимости. Строительство продолжается, вакантность низкая. В 2022 году она была в районе 3%, сейчас примерно 1,9%. Для сравнения: для европейского рынка вакантность на уровне 5-6% считается весьма низкой. Важно, что в 2022 году резко сократилось количество сделок build-to-suit (BTS), когда девелопер возводит здание по техническому заданию будущего резидента с обязанностями купить здание или арендовать его по оговоренным ставкам. По этой схеме активно работала PNK Group, снижение доли таких сделок с гарантированным финансированием уменьшало и возможности фонда коллективных инвестиций.

Есть еще пара версий насчет закрытия «ПНК-Рентал»: как бизнес фонд коллективных инвестиций оказался девелоперу PNK Group неинтересен. «“ПНК-Рентал” был стартапом внутри крупной компании. На фоне складского бума последних лет выручка головной компании была достаточно большой. Поэтому, запуская стартап “ПНК-Рентал”, в компании явно рассчитывали на высокий потенциал этого бизнеса и стремительный рост — до 50-100 миллиардов рублей, а получилось только до 5 миллиардов. При этом комиссия за управление составляла 0,25 процента, и это означает, что при стоимости чистых активов фонда в 5 миллиардов рублей компания зарабатывала всего 12,5 миллиона рублей в год. Поэтому не исключаю, что в ПНК просто разочаровались в потенциальном объеме этого бизнеса», — говорит генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко. Привлечение пайщиков и администрирование работы фонда подразумевает значительные финансовые и организационные издержки. Плюс в привлечении пайщиков «ПНК-Рентал» конкурировал с фондами Сбербанка, ВТБ и Альфа-банка, которые обладают большой филиальной сетью.

Есть и еще одна версия. «Есть инсайд по “ПНК-Рентал”: на активы фонда появился покупатель, и именно поэтому ЗПИФ решили закрыть. Якобы документы уже чуть ли не подписаны», — говорит г-н Цогоев. Скорее всего, сыграла комбинация всех этих трех факторов. Рыночная конъюнктура и конкуренция с фондами, за которыми стоят крупные банки, не позволила сделать проект по-настоящему масштабным, а появившаяся возможность выгодно продать объекты оказалась последней каплей.

Частники распробовали паевые фонды

ЗПИФ недвижимости — новый для России продукт. Попробуем оценить основные параметры этого рынка. Первое: достаточно высокая доходность для частных инвесторов. «В среднем доходность ЗПИФов недвижимости для частных инвесторов — в диапазоне от 7-8 до 11-12 процентов. Это хорошая доходность для розничных инвесторов, в ряде случаев в полтора-два раза превышающая доходность по депозитам», — говорит Микаэл Казарян.

Второе — невысокие риски. Паи ЗПИФов недвижимости часто сравнивают с облигациями федерального займа (ОФЗ): стабильный доход, невысокая волатильность при невысоких рисках. На контрасте с волатильным рынком акций сходство есть, но все же у ЗПИФов имеются особые риски. Главный связан с заполняемостью объекта недвижимости, которая необходима для получения стабильного дохода. Идеальный вариант — объект с известным моноарендатором, который подписал долгосрочный договор. Обычно такие договоры предполагают высокие штрафы за их разрыв, но все равно риск потери арендатора существует. Довольно сложно оценить риски в торговых центрах, где много арендаторов, имеющих договоры аренды на разные сроки. При этом бизнес торгового центра сильно зависит от качества управления и еще от множества факторов.

Третье — постоянно расширяющееся предложение. Первые ЗПИФы недвижимости появились в России в 2001 году, но этот инструмент использовался для инвесторов узкого круга и собственников недвижимости в целях налоговой оптимизации. Сейчас только на Московской бирже можно купить паи тридцати ЗПИФов недвижимости. «По нашей оценке, рынок ЗПИФов недвижимости, ориентированных на частных инвесторов, составлял на конец 2022 года примерно 200 миллиардов рублей. По объемам выделяются два лидера: Сбер с активами на общую сумму более 130 млрд рублей и наша компания — PARUS Asset Management — с активами на общую сумму 53 миллиарда рублей», — говорит член совета директоров PARUS Asset Management Алексей Сивяков.

Четвертое — быстрый приток в эту сферу частных инвестиций в 2022 году. Интерес к ЗПИФам недвижимости подогревался кризисом инвестиционных идей — падением рынка акций и замораживанием валютных депозитов. «Интерес розничных инвесторов к ЗПИФам недвижимости вырос в 2022 году кратно. Так, Банк России в обзоре ключевых показателей паевых и акционерных инвестиционных фондов отмечает, что в октябре-декабре 2022 года число пайщиков — физических лиц выросло на 12,7 тысячи человек. По нашим фондам мы видим аналогичный тренд: начинали 2022 год с 540 инвесторами, а на конец года утроили их число. Сейчас ежемесячно прирастаем на 300 инвесторов», -— говорит Алексей Сивяков.

Пятое: существует особый интерес к фондам с объектами индустриальной недвижимости. «В 2021–2022 годах наблюдался пик оформления качественной складской недвижимости в ЗПИФы. Фонды приобретают активы с долгосрочным арендным контрактом в городах-миллионниках, при этом наиболее привлекательны объекты с арендатором — представителем сегмента онлайн-торговли. Большинство объектов в ЗПИФах находятся в московском регионе. Включение объектов в собственные ЗПИФы среди владельцев объектов пока не широко применяемая практика, но четыре лендлорда из числа крупнейших создали собственные ЗПИФы — “АТ Недвижимость”, PNK Group, Accent Capital, VS Real Estate, — говорит управляющий партнер NF Group Алексей Новиков. — Сегодня объем складской недвижимости, упакованный в ЗПИФы, доступный частным инвестором, превышает 1,5 миллиона квадратных метров». Склады и промздания считаются наиболее устойчивым сегментом коммерческой недвижимости во времена экономических потрясений, имеющим к тому же серьезный потенциал, связанный с перестройкой глобальных логистических цепочек.

Алексей Щукин
Эксперт