Коммерсантъ >> Офисы вернулись в ЗПИФ. Инвесторы осваивают забытые инструменты

Сегмент розничных фондов недвижимости показал рост по итогам первого полугодия. Их активы увеличились почти на 23%, до 114,5 млрд руб. При этом структура рынка изменилась — рост доли показали ЗПИФы офисной и жилой недвижимости. Тем не менее из-за стабильной доходности и объемов основную долю сохранят неквальные ЗПИФы складской недвижимости.

Первое полугодие оказалось успешным с точки зрения привлечения средств инвесторов в рыночные ЗПИФы недвижимости. По оценке управляющей компании Parus Asset Management, активы таких фондов выросли за отчетный период на 32,6 млрд руб., до 276,2 млрд руб.

Наиболее сильный рост активов отмечается в части фондов, доступных неквалифицированным инвесторам, за полугодие они выросли на 21,2 млрд руб., до 114,5 млрд руб. В итоге их доля достигла 41%, что на 3 процентных пункта (п. п.) выше показателя конца 2022 года. За последние полтора года объемы инвестиций физических лиц в неквальные ЗПИФы недвижимости выросли почти в три раза.

«Инвесторы ребалансировали свои портфели согласно сложившейся экономической обстановке в стране, перекладывая активы из рискованных инструментов в более консервативные и стабильные к кризисам, в частности ЗПИФы недвижимости»,— отмечает руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики Parus Asset Management Елена Михайлова. По ее оценке, по итогам первого полугодия наибольшую среднюю доходность по рынку показала складская недвижимость (9–12% годовых), следом за ней идет офисная (6–9% годовых) и торговая (4–9% годовых) недвижимость.

В отличие от ситуации минувшего года, когда весь рост активов приходился на складскую недвижимость (см. “Ъ” от 27 февраля), в этом году растут вложения во все основные направления. С начала года активы фондов, ориентированных на логистическую недвижимость, выросли на 15,5 млрд руб., до 87,2 млрд руб.

По оценке “Ъ”, две трети всего прироста пришлось на первый квартал, во втором же квартале темпы роста замедлились из-за прекращения ЗПИФ «ПНК-Рентал» объемом 5,3 млрд руб. В итоге доля такой недвижимости в структуре неквальных ЗПИФов недвижимости уменьшилась на 0,7 п. п., до 76,2%. Сильнее снизилась доля торговой недвижимости, которая даже с учетом прироста активов на 0,9 млрд руб., до 16,6 млрд руб., сократилась на 2,3 п. п., до 14,5%.

Изменению структуры ЗПИФов способствовало активное развитие фондов офисной и жилой недвижимости. Если в конце минувшего года их активы оценивались соответственно в 4,3 млрд и 1,6 млрд руб., то по итогам полугодия они выросли почти в два раза — до 7,5 млрд и 3,1 млрд руб. В итоге их доля достигла 6,6% (по ЗПИФам офисной недвижимости) и 2,7% (по ЗПИФам жилой недвижимости).

В последние годы рынок офисной недвижимость сильно пострадал сначала из-за пандемии коронавируса, а затем ухода иностранных компаний на фоне СВО. Но в этом году, как отмечает аналитик «КСП Капитал Управление активами» Михаил Беспалов, «рынок офисной недвижимости демонстрирует признаки восстановления». В частности, по его словам, объем сделок с офисами в Москве в первом полугодии 2023 года вырос в 1,5 раза по сравнению с прошлым годом и достиг, по оценке CORE.XP, 865 тыс. кв. м.

Росту активов жилой недвижимости способствовали запуск и активное продвижение УК «Тинькофф Капитал» соответствующих фондов (см. “Ъ” от 11 июля 2022 года). «После перехода на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов вложения в жилую недвижимость через ЗПИФ стали более прозрачными и привлекательными для инвесторов, так как снижают риски невозврата средств»,— отмечает директор по работе с корпоративными клиентами «Альфа-Капитала» Иван Велесевич.

Инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Владимир Стольников не исключает к концу года большей активности в сегменте офисной недвижимости. В частности, по данным Investfunds, в настоящее время идет формирование неквального ЗПИФ «Тинькофф Офисы» (УК «Тинькофф Капитал»). Новых сделок на рынке ждут и в части жилой недвижимости в сегментах комфорт-класса и премиум-класса. «Фактором спроса на них может стать распространение льготных ипотечных программ на приобретение квартир у ЗПИФа — на рынке уже есть такие сделки»,— отмечает Иван Велесевич.

Вместе с тем участники рынка по-прежнему считают, что основным сегментом останется складская недвижимость. По оценке Parus Asset Management, в настоящее время в активах ЗПИФов находится до 3% складов, что открывает огромный потенциал для их «упаковки» в фонды.

Виталий Гайдаев
Газета "Коммерсантъ"