Коммерсантъ >> Инвесторов заселят в смешанное жилье. На рынке появятся ЗПИФы недвижимости нового типа

В ближайшие дни УК «Тинькофф Капитал» планирует начать продажу паев ЗПИФа жилой недвижимости смешанного типа. Участники рынка отмечают уникальность стратегии, так как до сих пор в основном запускались фонды либо первичной, либо вторичной недвижимости. Смешивание типов управления может повысить ликвидность фонда, но сложнее в реализации и сопряжено с рисками снижения доходности.

УК «Тинькофф Капитал» запустит новую стратегию, ориентированную на инвестиции во вторичную и строящуюся жилую недвижимость, рассказали в компании. С 23 октября УК запустит продажу паев ЗПИФ «Тинькофф Квадратные метры», ориентированного на неквалифицированных инвесторов, стоимость пая 5 руб.

В фонд уже включены объекты из жилого комплекса Lunar в Гагаринском районе Москвы, позднее будут включены апартаменты из комплекса Sky View в Пресненском районе. По мере реализации проектов будут добавляться новые, в том числе со вторичного рынка недвижимости. По словам представителя компании, стратегии со вторичной недвижимостью будут внедряться в 2024 году.

Прорабатываются разные стратегии на рынке вторичной недвижимости, в частности, изучается возможность реализации таких стратегий, как флиппинг или покупка объектов с торгов. «Ищем надежных подрядчиков»,— рассказали в компании.

Инвестиции в жилую недвижимость набирают популярность. В пошлом году УК «Тинькофф Капитал» запустила два фонда на такую недвижимость, в июне УК «Альфа-Капитал» предложила неквальный фонд жилой недвижимости (см. “Ъ” от 19 июня). Но все они инвестируют только в объекты на первичном рынке. Фонды, вкладывающие в проекты на вторичном рынке, более редки (в 2021 году УК «Восток-Запад» запускала ЗПИФ жилой недвижимости).

Смешение в одном фонде разных по существу стратегий — явление достаточно редкое в мире и совсем новое для российского рынка розничных ЗПИФов, говорят его участники. «Причиной традиционной сегрегации стратегий служит в первую очередь разница в риск-аппетите инвесторов, которые, как правило, хотят аллоцироваться в конкретной узкой стратегии, чтобы получить преимущества конкретного стиля и фокуса, в первую очередь его доходность, а не "среднюю по больнице" на рынке недвижимости»,— поясняет директор Capella Investment Management Андрей Богданов.

Вместе с тем желание диверсифицировать стратегию даже в одном классе активов закономерно, говорят эксперты. Сочетание в одном фонде первички и вторички может обеспечить непрерывность операций и увеличит ликвидность, считает руководитель группы инвестиционного анализа Accent Capital Игорь Талалов. Обычно при растянутой во времени реализации проектов управляющие вынуждены полученные деньги куда-то размещать, например в облигации или инструменты денежного рынка. Это может искажать суть стратегии и в неблагоприятных рыночных условиях негативно влиять на доходности. Поэтому чаще всего создаются фонды жилой недвижимости под один проект, после реализации которого фонд закрывается.

Вместе с тем реализация такой стратегии сложнее и сопряжена с рисками потери доходности. «В случае первички не требуется никакого управления, купил—держишь—ждешь ввод в эксплуатацию—продаешь. Арендный бизнес — это отделка, эксплуатация, расходы на налоги на недвижимость, поиск арендаторов»,— отмечает инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Владимир Стольников.

К тому же разные стили инвестирования обычно дают и разный конечный результат, добавляет Андрей Богданов, при разбавлении инвестиций на стадии строительства с инвестициями в готовые объекты происходит «размывание» девелоперской доходности. По его оценке, от девелоперских проектов можно ожидать доходности на уровне 15–20% годовых, инвестиции в жилые метры ограничены 3–5% годовых арендного дохода и прирост стоимости сравним с инфляцией.

Инвесторам стоит учитывать и то обстоятельство, что рынок жилой недвижимости сильно разогрет льготной ипотекой. Гендиректор УК «Велес Траст» Дмитрий Осипов обращает внимание, что цены на первичном рынке значительно превышают цены на вторичном и растут только на льготах: «Если льготную ипотеку отменят или хотя бы ухудшат серьезно ее условия, то первичный рынок встанет, цены упадут. ЗПИФ, ставящий своей инвестиционной целью заработать на росте цены первичной недвижимости, понесет потери».

Виталий Гайдаев
Газета "Коммерсантъ"