Коммерсантъ >> Гендиректор УК «Портфельные инвестиции» Алексей Аболяев: «Рынок ЗПИФов находится в самом начале своего пути»

В условиях сокращения возможностей инвестирования в зарубежные активы российские инвесторы стали проявлять высокий интерес к альтернативным инструментам, таким как покупка акций отечественного бизнеса на IPO. Еще один сегмент, который ощутил приток средств,— коллективные инвестиции. О том, в какую недвижимость предпочитают вкладываться россияне и почему геополитический кризис стал толчком к развитию комбинированных паевых инвестфондов, рассказал генеральный директор ООО «УК Портфельные инвестиции» Алексей Аболяев.

— Последнее время инвесторы активно проявляют себя в покупке акций в рамках первичного размещения компаний на бирже. Ощущает ли рынок коллективных инвестиций такой приток?

— Да, закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) тоже пользуются высоким спросом. С начала 2023 года общее количество паевых фондов увеличилось на 268, достигнув 2,43 тыс. Основную часть новых фондов составили комбинированные ЗПИФы. Число пайщиков ЗПИФов, особенно среди неквалифицированных инвесторов, тоже существенно выросло. На конец третьего квартала, по данным Банка России, их число достигло 465 тыс., а пайщиков из числа квалифицированных инвесторов — 30 тыс. При этом 99% пайщиков ЗПИФов — физические лица.

Если говорить о недвижимости в составе ЗПИФов, то ее общая стоимость в фондах для неквалифицированных инвесторов превысила 300 млрд руб., а для квалифицированных — 1,3 трлн руб. И это только видимая часть, так как в этом показателе не учитываются в том числе права из инвестиционных контрактов, договоров на строительство, доли в капитале компаний, на балансе которых тоже находится недвижимость.

— Почему выросло число комбинированных ЗПИФов?

— Такие фонды имеют широкие инвестиционные возможности, в то время как фонды недвижимости имеют больше регуляторных ограничений. Например, коммерческая недвижимость в ЗПИФах недвижимости для неквалифицированных инвесторов должна соответствовать ряду требований, в том числе по доле сданных в аренду площадей. Комбинированные фонды максимально освобождены от регуляторных ограничений и могут инвестировать в широкий спектр активов, а также имеют право привлекать заемное финансирование, что дает возможность реализовывать различные инвестиционные проекты и повышает доходность вложений для инвесторов.

— Необходимо ли кредитное плечо, если не всегда есть возможность набрать необходимое количество пайщиков и средств на покупку объекта?

— Полагаю, что причина не в этом. Эффективное инвестирование не исключает использование кредитного плеча, даже если у компании или фонда достаточно средств, чтобы купить объект за собственные деньги. Инвесторов привлекает возможность использования недорогих кредитных ресурсов при комфортном размере кредитного плеча. Это увеличивает доходность инвестиций.

— Какие объекты недвижимости пользуются наибольшим спросом в рамках ЗПИФов?

— Я бы сформулировал вопрос иначе: какие сегменты недвижимости представлены на рынке коллективных инвестиций. На первом месте, пожалуй, фонды, связанные с логистикой, складскими объектами. Также популярны торговые центры и объекты стрит-ритейла. Причем в регионах, как правило, это крупные объекты регионального значения, а в Москве — комплексы районного формата, которые показали наибольшую устойчивость во время кризисов. На рынке также представлены фонды, инвестирующие в договоры долевого участия при строительстве жилья на ранней стадии, и инвестору предлагается получить доходность от роста стоимости объекта по мере его готовности и продажи построенных квартир.

На Западе диверсификация объектов инвестирования в индустрии коллективных инвестиций в недвижимость значительно шире. Существуют различные направления, которые еще мало представлены в России. Например, инфраструктурные и социальные объекты, объекты связи, проекты в сфере фитнеса и велнес-индустрии и пр.

Доля таких проектов на российском рынке достаточно мала, но рынок развивается, и я уверен, что альтернативные направления фондов будут развиваться по мере роста популярности этого рынка в целом. За последние годы мы увидели появление ряда уникальных для рынка продуктов. К примеру, один из наших закрытых фондов в фитнес-индустрии существенно отличается от всего, что представлено сейчас на российском рынке.

— Как на рынок ЗПИФов повлияло резкое повышение ключевой ставки?

— Повлияло, безусловно, негативно. Все-таки ЗПИФы — это альтернативное вложение, и оно гораздо сложнее для понимания инвестора, чем банковские депозиты и облигации. Когда возрастает стоимость денег, растут доходности по депозитам и облигациям, и ЗПИФу с ними становится тяжелее конкурировать. Закрытые фонды не могут так мгновенно реагировать на внешние обстоятельства, как депозиты. Но на длинном горизонте, даже на горизонте трех-пяти лет, доходность хорошего стабильного рентного фонда превышает уровень доходности депозитов и облигаций. Так происходит, потому что, помимо доходности текущих выплат, хороший качественный рентный актив, который является основой фонда, растет в цене. Поэтому инвестор в период «жизни» фонда получает стабильный рентный доход, а на выходе, допустим, через пять лет, инвестор получает назад не просто «тело», как в случае с депозитом, а средства, полученные от продажи актива по рыночной цене, учитывающей прирост его стоимости.

На сегодняшний день при текущем уровне ключевой ставки и доходности облигаций и депозитов, конечно, достаточно сложно предложить инвестору конкурентный альтернативный продукт в ЗПИФе. Но со временем ситуация на долговом рынке изменится, на рынок выйдут новые интересные продукты в ЗПИФах, и мы увидим очередной виток роста рынка ЗПИФов как по количеству продуктов, так и по объему в денежном выражении.

— Последствия геополитического кризиса продолжают оказывать влияние на рынок ЗПИФов?

— Если говорить о комбинированных фондах, то для них это стало дополнительным толчком для развития. ЗПИФ является удобным инструментом структурирования не только недвижимости и инвестиционных проектов, но и бизнеса и частных активов, дает, помимо инвестиционных возможностей, определенный уровень защиты активов, конфиденциальности владения и другие полезные опции. ЗПИФы пришли на смену структурированию бизнеса с использованием трастов и фондов в юрисдикциях «недружественных» стран. Только за девять месяцев 2023 года стоимость активов ЗПИФов для квалифицированных инвесторов выросла на 2,2 трлн руб., побив рекорд 2021 года, когда годовой прирост активов составил 1,7 трлн руб. В 2022 году впервые за долгое время сломлена многолетняя тенденция по сокращению количества управляющих компаний на рынке ЗПИФов.

С начала 2022 года появилось 20 новых компаний, что также свидетельствует о росте интереса к данному направлению бизнеса и выходу новых игроков на рынок. Главное, чтобы рост количества игроков не привел к снижению качества предоставляемых услуг, поскольку только глубокая экспертиза и многолетний опыт управляющей компании, знание тонкостей работы и правильной настройки инструмента формируют доверие клиента к управляющей компании и в целом к российскому рынку доверительного управления.

— Какие прогнозы относительно развития рынка вы могли бы дать на ближайший год?

— Делать прогнозы в текущих реалиях — дело неблагодарное. Но мы видим, что комбинированные фонды продолжают развиваться наиболее активно, и предполагаем, что данная тенденция сохранится. Тот рост, который мы видели на протяжении последних полутора лет, еще не полностью отыгран. В то же время розничные инвестиционные продукты будут следовать за ситуацией на денежном и фондовом рынке. Когда ситуация станет более благоприятной, мы ожидаем увидеть быстрое развитие индустрии, в том числе старт тех продуктов и проектов, запуск которых был отложен в связи с ростом ставок.

Развитие розничных продуктов также обусловлено интересом к фондам со стороны девелоперов и иных бизнесов как к дополнительному инструменту привлечения инвестиций в проекты, средствам частных и институциональных инвесторов. Если мы посмотрим на активы, объемы, разнообразие продуктов, количество инвесторов в рамках коллективных инвестиций в других странах, мы поймем, что наш рынок в текущем своем состоянии находится только в самом начале своего пути и имеет очень большие перспективы роста и развития.

Интервью взяла Арина Дмитриева
Коммерсантъ. Приложение "Коммерческая недвижимость"