Коммерсантъ >> Закрыто на доход. Рост рынка ЗПИФов недвижимости обеспечили вложения граждан

По итогам минувшего года активы рыночных закрытых ПИФов недвижимости выросли на треть, превысив 323 млрд руб. Основной движущей силой стали фонды, доступные неквалифицированным инвесторам. Однако во втором полугодии сдерживающим фактором выступила жесткая монетарная политика Банка России, который поднял ключевую ставку более чем в два раза. Это привело к росту привлекательности депозитов и фондов денежного рынка.

В 2023 году активы рыночных ЗПИФов недвижимости достигли 323,5 млрд руб., что на 33% выше показателя предшествующего года. Такие данные приводит в своем обзоре управляющая компания «ПАРУС Управление активами». При этом активы всех ЗПИФов недвижимости, доступных неквалифицированным инвесторам, выросли за год на 55%, до 144 млрд руб. То есть рост сектора обеспечили именно граждане—неквалифицированные инвесторы, вложившиеся в паи ЗПИФов недвижимости.

Вместе с тем в 2022 году рост активов всех фондов был более значительным — 78%. По словам директора проектов УК «Современные фонды недвижимости» Екатерины Васильченко, сработал эффект более высокой базы расчета. Также замедление темпов роста активов фондов недвижимости было связано с сокращением объема привлеченных средств. По оценке «ПАРУС Управление активами», чистые привлечения во все фонды за прошлый год составили около 72 млрд руб., тогда как годом ранее они превышали 92 млрд руб. (см. “Ъ” от 27 февраля 2023 года). Кроме того, негативно повлияло на итоговые результаты прекращение ЗПИФа «ПНК-Рентал» объемом 5,3 млрд руб., которое произошло во втором квартале 2023 года (см. “Ъ” от 26 июля 2023 года).

Вдобавок к этому в минувшем году на фоне сильного роста на фондовом рынке инвесторы увеличили вложения в рискованные активы, в том числе в открытые и биржевые ПИФы. По данным “Ъ”, чистый приток средств в такие фонды составил по итогам года 192 млрд руб.— третий по величине результат для отрасли коллективных инвестиций (см. “Ъ” от 9 января).

Екатерина Васильченко отмечает тенденцию роста интереса клиентов к фондам, предназначенным для квалифицированных инвесторов. Такие фонды имеют более широкие инвестиционные возможности, в частности могут использовать кредитные средства. По оценке руководителя направления маркетинговых исследований и аналитики «ПАРУС Управление активами» Елены Михайловой, за год активы таких фондов выросли на 19,3%, до 180 млрд руб.

На инвестиционные предпочтения россиян влияет и ужесточившаяся денежно-кредитная политика Банка России. Во втором полугодии 2023 года ЦБ пять раз повышал ставку в целом на 8,5 п. п., до 16%. Следом росли ставки по вкладам и спрос на них со стороны физических лиц. По данным ЦБ, за август—декабрь 2023 года на розничные депозиты было привлечено 2,1 трлн руб. По данным ЦБ, максимальная ставка по депозитам крупнейших банков с ноября 2023 года превышает 13% годовых, а к середине января приблизилась к 15% годовых. ЗПИФам сложно конкурировать с высокими банковскими ставками на коротком горизонте.

По оценке Елены Михайловой, средняя доходность ЗПИФов недвижимости с арендных платежей составила по итогам минувшего года 9–11%. «ЗПИФы недвижимости, паи которых не ограничены в обороте,— наиболее консервативный инструмент, показывают относительно стабильную доходность, но если до середины лета их 11% годовых были интересным показателем, то с повышением ключевой ставки до 16% эта ситуация изменилась»,— отмечает гендиректор «Акцент Управление активами» Иван Темичев.

Относительно перспектив текущего года участники рынка высказываются со сдержанным оптимизмом, основанным на ожиданиях смягчения денежно-кредитной политики Банка России. Елена Михайлова не исключает первое понижение ключевой ставки во втором квартале, а к концу года — достижения 10%. Это поддержит рынок фондов недвижимости в свете высокой чувствительности частных инвесторов к уровню ставок. «Рост сегмента ЗПИФов в 2024 году может составить 70–100 млрд руб.»,— оценивает госпожа Михайлова.

При этом рост фондов недвижимости будет происходить за счет сегментов, в которых ощущается дефицит качественных объектов. К ним, по мнению заместителя гендиректора «КСП Капитал Управление активами» Дмитрия Ярцева, можно отнести дата-центры, рекреационную инфраструктуру, проекты в аграрном секторе. В УК СФН по-прежнему считают самым перспективным направлением складскую недвижимость. «Складская недвижимость также продолжит расти в цене из-за ограниченного предложения и высокого спроса, в том числе из-за продолжающегося роста e-commerce в России»,— отмечает Екатерина Васильченко.

Виталий Гайдаев
Газета "Коммерсантъ"