Коммерсантъ >> Рентная история. Особенности закрытых фондов недвижимости

Рыночные ЗПИФы недвижимости, ориентированные на неквалифицированных инвесторов, продолжают активно привлекать новых клиентов. По итогам 2023 года объем активов подобных фондов вырос в полтора раза, до 143,9 млрд руб., а число пайщиков увеличилось вдвое. Хотя доходности ЗПИФов заметно уступают текущим ставкам по депозитам, интерес к фондам сохранится. В том числе благодаря ежегодной индексаций арендных ставок.

Фонды на вырост

По оценкам УК «Парус Управление активами», по итогам 2023 года активы рыночных закрытых ПИФов недвижимости для неквалифицированных инвесторов выросли на 50,8 млрд руб., до 143,9 млрд руб. По оценке “Ъ”, основной прирост активов обеспечили фонды под управлением УК «Современные фонды недвижимости» (с 45 млрд руб. до 106,7 млрд руб.) и УК «Сбережения плюс» (с 6,5 млрд руб. до 15 млрд руб.).

В отличие от 2022 года, когда на рынке не было сформировано ни одного фонда, в 2023-м появилось четыре новых ЗПИФа недвижимости, в том числе от нового участника данного сегмента рынка УК «Баланс Эссет Менеджмент». Общее количество «неквальных» фондов недвижимости (с учетом прекращения ЗПИФа «ПНК-Рентал») достигло 34 штук.

Уверенно растет и число россиян, инвестирующих в такие фонды. По данным Банка России, за 11 месяцем общее число пайщиков выросло почти вдвое, до 150 тыс. человек. Наиболее сильно выросло число пайщиков в ЗПИФ «Современный Арендный бизнес 7» (до 71,3 тыс. человек) и ЗПИФ «Тинькофф Квадратные метры» (до 54,4 тыс. человек).

Депозитная конкуренция

Интерес к таким финансовым инструментам сохраняется даже на фоне повышения ключевой ставки. Во втором полугодии 2023-го ЦБ пять раз повышал ставку в целом на 8,5 п. п., до 16%. Одновременно банки поднимали ставки по депозитам. К концу года средняя максимальная ставка по вкладам крупнейших банков достигла 14,75% годовых.

Вместе с тем, по оценке УК «Парус Управление активами», доходность ЗПИФов складской недвижимости по итогам прошлого года составила 11–12%, фондов торговой недвижимости — 8–9%, фондов офисной недвижимости — 6–7%. Впрочем, это сопоставимо (и даже выше) со ставками банков, которые были год назад. По данным ЦБ, средняя максимальная ставка по вкладам крупнейших банков на начало 2023 года составляла чуть выше 8% годовых. Но в дальнейшем конкурировать со ставками по депозитам будет труднее.

Аренда — это надолго

При выборе таких инструментов стоит учитывать и другие их особенности, в частности долгосрочный характер арендных договоров, что уменьшает гибкость в сравнении с депозитами. Причем наиболее долгосрочные договоры заключаются по складской недвижимости. Как отмечает директор проектов УК СФН Екатерина Васильченко, на складском рынке арендатор заинтересован в максимальном планировании своих денежных потоков, а также в сохранении своих капитальных вложений в проект, поэтому он стремится к долгосрочному договору до десяти лет, а арендодатель — к ежегодной индексации ставок.

Срочность договоров аренды в первоклассных бизнес-центрах ниже. Даже для крупных арендаторов она колеблется от трех до семи лет, отмечает партнер «Капелла Управление инвестициями» Андрей Богданов. В больших торговых центрах якорные арендаторы (как и в случае складской недвижимости) обычно заключают долгосрочные договоры срочностью пять-десять лет. Самые краткосрочные договоры — обычно в случае стрит-ритейла на первых этажах жилых домов. «В таких объектах арендатор проводит минимальный ремонт и пытается зафиксировать возможность расторжения договора по своей инициативе, что с точки зрения рисков арендодателя равноценно краткосрочному договору»,— отмечает госпожа Васильченко.

Спасительная индексация

Впрочем, во многих договорах аренды предусмотрена возможность индексации ставок. В случае складской и офисной недвижимости основной бенчмарк — это инфляция за предыдущий период. Поэтому чем сильнее выросли цены за предыдущий год действия договора, тем заметнее вырастет стоимость аренды на будущий год.

«Индексация ставки аренды в договорах заложена ежегодная в привязке к инфляции либо в виде фиксированной ставки ожидаемой инфляции, например в периоды, когда инфляция "заякорена", стабильна и хорошо прогнозируема, либо на инфляцию реальную, когда предсказуемость последней понижается»,— отмечает господин Богданов. Например, в 2023 году, согласно данным Росстата, инфляция составила 7,42%, в 2022-м — 11,9%. При этом прогноз ЦБ по инфляции на 2024 год составляет всего 4–4,5%.

В случае торговой недвижимости ставки аренды часто включают еще и дополнительные условие, например товарооборот. То есть чем выше выручка арендатора, тем больше будет арендная ставка. Именно поэтому в случае фондов торговой недвижимости так важна локация, так как в случае простоя арендные потоки торгового центра упадут. «Раньше доля фиксированной части в ставке аренды торговой недвижимости была выше, чем переменная, но после событий последних лет пропорция поменялась»,— отмечает Андрей Богданов.

Условиями долгосрочных договоров обычно предусмотрен пересмотр ставки раз в год, но возможны и внеплановые пересмотры. «Например, в период пандемии коронавируса почти во всех секторах были пересмотрены условия аренды или предоставлены каникулы»,— отмечает руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников.

Хотя смягчение условий аренды и ведет к ухудшению показателей фондов, чаще всего управляющие идут навстречу арендаторам, столкнувшимся с проблемами, поскольку экстренная замена арендатора ведет к росту операционных расходов. «Если поиски затянутся, а в шоковые периоды найти нового арендатора сложно, то арендодатель начинает нести убытки»,— поясняет Владимир Стольников.

Виталий Гайдаев
Коммерсантъ