Коммерсантъ >> Склады запаяют. УК обратили внимание на малый бизнес

Управляющие компании развивают новые направления для состоятельных инвесторов на рынке паевых фондов. «Альфа-Капитал» собирается формировать фонды для инвестиций в производственно-складские площади для малого и среднего бизнеса (МСБ), работая с девелоперами Light Industrial. Этот сегмент рынка недвижимости пока слабо развит и не был интересен для инвестиций. Предпринимаемые властями шаги для развития МСБ могут увеличить его привлекательность. Однако другие управляющие видят в таких вложениях целый ряд рисков. В первую очередь они связаны с непредсказуемостью спроса на помещения и сложностью их оценки.

Как рассказали “Ъ” в УК «Альфа-Капитал», компания запустила новую стратегию доверительного управления (ДУ), ориентированную на инвестиции в производственно-складские площади для малого и среднего бизнеса. По итогам двух-трехмесячного сбора средства в размере до 1,2 млрд руб. планируется вложить в профильный ЗПИФ, правила которого были зарегистрированы ЦБ 4 апреля.

В рамках фонда средства будут инвестированы в одну или две площадки в Подмосковье, на которых строятся пространства с помещениями для небольших и средних производств, складов, офисов и шоурумов.

Сейчас «Альфа-Капитал» ведет переговоры с несколькими ключевыми девелоперами в сегменте Light Industrial, пояснил руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями управляющей компании Владимир Стольников. Старт инвестиционного цикла ожидается в начале лета.

Вход в ЗПИФ через стратегию ДУ выбран не случайно, так как на время сбора средств они будут инвестированы в короткие финансовые инструменты (сделки обратного репо), недоступные для вложений в ЗПИФе, но ставки по которым выше доходности ОФЗ. При этом стратегия доступна только квалифицированным инвесторам. Срочность — три года, срок реализации одного проекта прогнозируется на уровне полутора лет.

«В части производственных помещений тема новая и с учетом мер, принимаемых в последнее время для развития среднего и малого бизнеса, возможно, перспективная»,— полагает заместитель гендиректора «КСП Капитал Управление активами» Дмитрий Ярцев. Наиболее перспективны, считают участники рынка, помещения, разделенные на несколько блоков. Такой подход, поясняет партнер NF Group Станислав Бибик, позволяет гибко адаптироваться к различным бизнес-задачам клиентов, предлагая не только производственные площади, но и офисные пространства, каждое из которых обладает индивидуальным доступом и необходимой инфраструктурой.

Согласно исследованию IBC Real Estate и Parametr, с 2014 по 2020 год ежегодно в сегменте Light Industrial вводилось 11–33 тыс. кв. м, по итогам 2023 года показатель вырос до 152 тыс. кв. м. С начала 2024 года разрешение на ввод в эксплуатацию получили семь объектов общей площадью 221 тыс. кв. м.

Потенциальная доходность подобных объектов может быть выше, чем у инвестиций в классическую логистику, считает гендиректор УК «Тетис Кэпитал» Александр Воронков. По оценке Станислава Бибика, вложения в готовые объекты могут приносить 10–13% годовых, а при разработке проекта с нуля — 15–25% годовых. «Реализация инвестиционных проектов в таком формате при отсутствии на рынке широкого круга инвестиционных идей, возможно, будет иметь спрос»,— считает директор департамента управления ЗПИФ «РСХБ Управление активами» Борис Голубев.

Однако другие участники рынка пока не рассматривают данный сегмент для запуска фондов. В таких инвестициях стоит учитывать потенциально высокие риски, поскольку, в отличие от классических девелоперских объектов, строительство идет не под конкретного заказчика, поясняют они.

По мнению партнера Capella Investment Management Андрея Богданова, небольшой бизнес «скорее вложится в свой рост и масштабирование, чем в покупку собственных производственных и складских площадей». Но с учетом дефицита таких площадей риски поиска покупателя могут оказаться и не слишком большими, признает эксперт.

Еще один серьезный риск Light Industrial, полагает гендиректор УК «Велес Траст» Дмитрий Осипов,— отсутствие большого опыта в проектировании и строительстве подобных объектов, а также их оценки со стороны управляющих компаний: «Все примерно знают, какие должны быть проекты складской, торговой, офисной или жилой недвижимости. Ошибка на этапе проектирования может дорого стоить после завершения объекта, плюс можно ошибиться с локацией, особенно в случае объектов в ближайшем Подмосковье».

Виталий Гайдаев
Газета "Коммерсантъ"