Коммерсантъ >> Плюсы квалификации. ЗПИФы недвижимости привлекли средства грамотных инвесторов

Минувший квартал стал успешным для рыночных ЗПИФов недвижимости. Объем активов под их управлением вырос на 15%, до 396,7 млрд руб. На фоне высоких ставок по депозитам локомотивом роста стали фонды, доступные квалифицированным инвесторам, интерес к которым проявляют состоятельные россияне. Однако на фоне начала нового цикла повышения ключевой ставки и таким фондам будет сложно конкурировать с вкладами.

По оценке “Ъ”, основанной на данных УК «Парус Управление активами», суммарные активы рыночных ЗПИФов недвижимости выросли во втором квартале 2024 года почти на 15%, до 396,7 млрд руб. Темпы роста оказались более чем вдвое выше, чем в первом квартале и аналогичном периоде 2023 года. С начала года активы фондов выросли на 22,6%.

На рынке сложилась редкая ситуация: основной прирост обеспечили фонды, доступные только квалифицированным инвесторам. Активы таких ЗПИФов увеличились с начала года на 23,4%, до 221,6 млрд руб. Только во втором квартале они прибавили почти 20%, что почти вдвое выше прироста за аналогичный период 2023 года. За то же время активы фондов, доступных неквалифицированным инвесторам, выросли на 21,7% и 8,9% соответственно, до 175 млрд руб. В последние годы локомотивом роста рынка выступали ЗПИФы, доступные неограниченному кругу инвесторов. С 2021 года активы таких фондов ежегодно прирастали на 54–86%, тогда как активы ограниченных в обращении ЗПИФов только на 18–20%.

Снижение темпов роста активов фондов недвижимости для неквалифицированных инвесторов связано как с увеличением базы расчета, так и с повышением привлекательности банковских вкладов. В третьей декаде июня средняя максимальная ставка по вкладам крупнейших банков составила 16,088% годовых, что на 1,335 процентного пункта выше значений конца 2023 года. За 15 лет расчета индикатора он был выше лишь четыре декады с начала марта по первую декаду апреля 2022 года. В погоне за вкладчиками даже крупные госбанки (Сбербанк, ВТБ) повысили ставки по некоторым депозитам до 18–19% годовых.

Конкурировать с такой доходностью неограниченным в обращении фондам коммерческой недвижимости сложно. По оценке руководителя направления маркетинговых исследований и аналитики «Парус Управление активами» Елены Михайловой, внутренняя ставка доходности ПИФов торговой недвижимости составила к концу первого полугодия 5–13% годовых, в офисной недвижимости — 7–15% годовых, складской недвижимости — 20–27% годовых. «Наиболее доходными сегментами недвижимости на сегодняшний день являются склады и промышленные объекты. К ним и отмечается основной интерес частных инвесторов»,— отмечает гендиректор УК ТЕТИС Александр Воронков.

Фонды, доступные квалифицированным инвесторам, потенциально более доходны за счет того, что могут входить в проекты на более ранних этапах строительства и они имеют более широкие инвестиционные возможности. В частности, управляющим таких фондов доступны кредитные средства. Это позволяет получить пайщикам больший доход, который может превышать 25% годовых, но и несет больший риск.

Для привлечения инвесторов в не самых лучших условиях управляющие вынуждены вести активную коммуникацию с клиентами. Инвестиционный директор УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников рассказал о том, что клиентам, особенно состоятельным, они стараются донести важность в любой период времени иметь диверсифицированный портфель, который включает в себя класс альтернативных инвестиций, в том числе ЗПИФ недвижимости. «Инвестиции в коммерческую недвижимость стабилизируют портфель и являются защитным активом при гиперинфляции — за последние 20 лет среднегодовая доходность инвестиций в складскую, торговую и офисную недвижимость составила 15–17%»,— отмечает Елена Михайлова.

Пятничное решение ЦБ повысить ставку до 18% может оказать еще большее влияние на фонды недвижимости. «Теперь только девелоперские фонды смогут конкурировать с такой высокой ставкой, обеспечивая альтернативное финансирование. Но и тут темпы снизятся»,— отмечает Владимир Стольников.

Виталий Гайдаев
Газета "Коммерсантъ"