Forbes >> Без налогов: почему растет спрос частных инвесторов на закрытые ПИФы

ЦБ отмечает рост интереса розничных инвесторов к закрытым паевым инвестиционным фондам на объекты коммерческой недвижимости. Их привлекает возможность альтернативного заработка и минимизация налогов. Насколько этот инструмент интересен и какие доходности он может принести?

Коллективом в недвижимость

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) — одна из четырех категорий паевых фондов в России, на нее приходится около 90% от стоимости активов всех российских ПИФов — 13,1 трлн рублей. В основном их используют крупные инвесторы для упаковки различных активов, в том числе недвижимости или пакетов акций компаний. Поэтому и притоки средств в эти фонды всегда высоки.

Например, в II квартале ЗПИФы обеспечили 79% от общего чистого притока в паевые фонды, который составил 481,2 млрд рублей. В этом нет ничего необычного, если бы не одна деталь, на которую обратил внимание ЦБ в своем обзорe ключевых показателей управляющих компаний за II квартал 2024 года: почти 10% из этой суммы, или 45 млрд рублей, пришлось на небольшие массовые ЗПИФы недвижимости. И это в два раза больше, чем в I квартале года.

К массовым ЗПИФам недвижимости ЦБ относит фонды, в которых есть более 20 частных инвесторов. И регулятор обращает внимание, что они становятся все популярнее. Чистый приток средств в массовые ЗПИФы был сопоставим с притоком средств в наиболее популярные у розничных инвесторов открытыe и биржевые фонды, считает ЦБ и на этом основании делает вывод об интересе инвесторов к таким формам инвестиций.

При этом сегмент массовых ЗПИФов недвижимости очень невелик — всего 86 фондов, в которых 259 000 пайщиков. За квартал число фондов выросло на восемь штук, а число пайщиков — на 11 600 человек. Активы этих массовых фондов небольшие — около 4% всех ЗПИФов, основную долю которых составляют корпоративные фонды и индивидуальные фонды с одним-двумя пайщиками.

Стратегии массовых ЗПИФов, предназначенных для частных инвесторов, предполагают инвестиции в коммерческую недвижимость, отмечает ЦБ. Отличие ЗПИФов от других видов коллективных инвестиций в том, что купить паи такого фонда обычно можно только в момент его формирования, а забрать свою долю нельзя до истечения срока работы фонда.

ЗПИФ может инвестировать средства в бизнес-проекты, коммерческую недвижимость, ипотечные закладные и другие активы. Причем имущество, составляющее ЗПИФ, защищено от банкротства совладельцев — его нельзя изъять. Кредиторы могут забрать только паи фонда, которыми владеет должник.

Налоги и рост аренды

Директор департамента управления активами УК «Ингосстрах-Инвестиции» Артем Майоров считает, что ключевым поводом для роста популярности ЗПИФов стало повышение налога на прибыль организаций с 20% до 25% в 2025 году. Это связано с особенностью работы паевых фондов и режимом налогообложения.

ЗПИФ не является юрлицом, поэтому он не платит налог на прибыль организаций. Паи считаются ценными бумагами, так что доход частных инвесторов по ним облагается только НДФЛ. Уплатить его необходимо, когда инвесторы получают выплаты от инвестиций или происходит погашение паев после окончания срока ЗПИФа. А действовать он может десятилетиями. С точки зрения оптимизации налогов разделить доли в той же недвижимости на паи ЗПИФ выгоднее, чем открывать для этих целей юрлицо.

Через ЗПИФ можно получать доход от имущества, реинвестировать поступившие средства в интересах фонда и надолго отсрочить их налогообложение. Именно поэтому ЗПИФы привлекли уже более 13 трлн рублей, говорит управляющий директор инвесткомпании «Риком-Траст» Дмитрий Целищев. Он также добавляет, что инвесторов привлекает клубность формата и его надежность.

У ЦБ другое мнение — растущий интерес розничных инвесторов к вложениям в складские комплексы связан с быстрым ростом онлайн-ретейла и повышением ставок аренды. ЦБ считает, что это увеличивает доходность инвестиций в коммерческую недвижимость. Возможность приобрести паи фонда, а не целое здание, дает доступ к доходам от аренды недвижимости инвесторам с небольшими вложениями. Банк России указывает на то, что ЗПИФы позволяют розничным инвесторам диверсифицировать свои вложения и снизить риски инвестирования, чтобы защититься от колебаний фондового рынка.

Текущие доходности от аренды коммерческой недвижимости составляют от 10% до 12% годовых без учета роста стоимости самих объектов недвижимости в собственности ЗПИФа, говорит руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников. На длинном горизонте ставки по доходности перекрывают инфляцию, что позволяет не только сохранять капитал, но и приумножать его, говорит управляющий директор инвесткомпании «Риком-Траст» Дмитрий Целищев.

Аналитики консалтинговой компании NF Group объясняют, что спрос на склады и стоимость их аренды растут, в том числе за счет расширения маркетплейсов, таких как Wildberries, Ozon и «Яндекс». Директор проектов УК «Современные фонды недвижимости» Екатерина Васильченко сообщает, что ЗПИФ недвижимости «Современный арендный бизнес» показывает доходность свыше 20%. Стоимость складских комплексов на балансе удвоилась относительно первоначальной, отмечает Васильченко. ЗПИФ «Альфа Складская недвижимость 2.0» УК «Альфа-Капитал» в базовом сценарии принесет инвесторам 22,7% годовых, говорится на сайте УК.

Ксения Котченко
Forbes