Коммерсантъ >> ЗПИФы прирастают складами. Закрытые фонды недвижимости привлекают пайщиков

Темпы прироста активов в рыночных ЗПИФах даже в условиях высоких ставок на долговом рынке остаются высокими. По итогам третьего квартала 2024 года они увеличились на 12,5%, до 446 млрд руб., лишь немногим отстав от показателя второго квартала и значительно превысив прошлогодний результат (7%). При этом предпочтения инвесторов сохраняются прежними — вложения растут прежде всего в складскую недвижимость, которая приносит доход выше депозитов.

Третий квартал 2024 года оказался успешным с точки зрения привлечения средств инвесторов в розничные ЗПИФы, специализирующиеся на инвестициях в недвижимость. Активы таких фондов выросли на 49,7 млрд руб., до 446,4 млрд руб. Этот результат лишь на 1,3 млрд руб. меньше прироста за второй квартал этого года, но почти на 30 млрд руб. выше, чем в прошлом году. Такие данные следуют из оценки управляющей компании «Парус Управление активами».

Основной прирост активов обеспечили фонды, доступные только квалинвесторам. За квартал они выросли на 16%, до 257,7 млрд руб. Это в значительной степени связано с формированием нового фонда УК ПНК, активы под управлением которой выросли на 23 млрд руб., до 25,8 млрд руб. За то же время активы фондов, доступных неквалифицированным инвесторам, выросли менее чем на 8%, до 188,7 млрд руб. Это на 3,7 п. п. ниже темпов роста годом ранее и самый низкий показатель с 2019 года, тогда за весь год активы розничных фондов выросли на 8,1%.

Вместе с тем высокие ставки по депозитам оказывают ограниченно негативное влияние на популярность таких ЗПИФ. По итогам третьего квартала средняя максимальная ставка по банковским вкладам составила 18,7% годовых. По оценке руководителя направления маркетинговых исследований и аналитики PARUS Asset Management Елены Михайловой, внутренняя ставка доходности ПИФов складской недвижимости составила до 27% годовых, в офисной недвижимости — до 15% годовых, торговой недвижимости — до 15% годовых.

В таких условиях высокими темпами растут вложения прежде всего в складскую недвижимость. За отчетный квартал стоимость таких объектов во всех фондах (включая ЗПИФы для квалинвесторов) выросла на 14,6%, до 255,4 млрд руб. Фактически ЗПИФы остаются крупнейшими покупателями такой недвижимости (см. “Ъ” от 12 сентября). В остальных сегментах рост был менее значительным: в торговой недвижимости — 2,6%, до 56 млрд руб., в жилой недвижимости — 6,3%, до 17,8 млрд руб. «По торговой недвижимости рост связан как с запуском нового фонда "Активо-20", так и незначительным приростом стоимости активов у половины фондов»,— отмечает Елена Михайлова. По жилому сектору новых фондов не формировалось, а потому рост связан исключительно с переоценкой объектов.

Лишь только ЗПИФы, ориентированные на вложения в офисную недвижимость, показали спад в размере 10%, до 40,3 млрд руб. И связано это также было с переоценкой, отмечает госпожа Михайлова. «На рынке жесткий дефицит качественных бизнес центров. Он препятствует росту, так как цены на хорошие объекты уже высоки, а новые объекты почти не вводятся»,— отмечает директор проектов УК СФН Екатерина Васильченко.

Несмотря на ожидания дальнейшего роста ключевой ставки, управляющие с оптимизмом смотрят на перспективы четвертого квартала. Как отмечает инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Андрей Ощепков, фиксированные ставки по вкладам высоки в номинальном выражении, но реальная доходность инвестора (доходность после вычета инфляции) может оказаться значительно ниже. «Рыночная цена квадратного метра на горизонте трех-пяти лет владения будет в среднем увеличиваться на уровень инфляции, а коммерческая недвижимость — приносить владельцу дополнительную доходность от арендного бизнеса»,— отмечает эксперт.

Основным локомотивом роста пока останутся фонды складской недвижимости, но на рынке ждут новых инвестиций в другие сегменты. Низкая вакантность в офисной недвижимости привлекает управляющих, но из-за большего цикла строительства в сравнении с складской пока доступны точечные покупки, отмечает руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников.

Виталий Гайдаев
Газета "Коммерсантъ"