Коммерсантъ >> Арендные фонды приросли пайщиками. Россияне нашли в них защиту от кризисных явлений 2022 года

Идеальный шторм, в который попали российская экономика и фондовый рынок, не повлиял на сегмент рентных фондов коммерческой недвижимости, доступных неквалифицированным инвесторам. По итогам трех кварталов 2022 года объем активов под их управлением вырос на 73%, до 68,6 млрд руб. Инвесторов привлекает коммерческая недвижимость, которая даже на фоне ухода международных компаний из России продолжает генерировать положительный денежный поток.

Несмотря на все шоки, с которыми столкнулись российский фондовый рынок и экономика, 2022 год очень успешен для розничных закрытых паевых фондов (ЗПИФ), специализирующихся на рентной коммерческой недвижимости. По данных УК Accent Capital, суммарные активы таких фондов выросли за три квартала на 29 млрд руб., до 68,6 млрд руб. Это более чем вдвое выше прироста за весь 2021 год и лучший результат за все время наблюдений за такими фондами. С начала года был сформирован новый рентный ЗПИФ, нацеленный на неквалифицированных инвесторов, а общее их число достигло 25.

Рост инвестиций в такие ЗПИФы произошел как за счет увеличения вложений действующих пайщиков, так и за счет прихода на рынок новых потребителей. Совокупное количество владельцев паев подобных фондов увеличилось с начала года почти в полтора раза, до 34 тыс. единиц. Примечательно, что интерес к ЗПИФам коммерческой недвижимости наблюдался на фоне общего снижения спроса частных инвесторов на розничные фонды (открытые паевые инвестиционные фонды и биржевые паевые инвестиционные фонды). По данным Investfunds, по итогам первого полугодия клиенты таких фондов забрали почти 40 млрд руб.— пик продаж пришелся на апрель, когда оттоки достигали 23 млрд руб. В третьем квартале притоки возобновились, но не смогли компенсировать выводы начала года, в итоге за три квартала чистый отток средств из розничных фондов составил 25,5 млрд руб.

Антикризисные инвестиции

В недвижимости частных инвесторов привлекают ее защитные свойства в период кризиса, когда остальные рыночные инструменты сбережения стремительно обесцениваются. С начала года ключевой российский фондовый индекс Московской биржи потерял две трети своей стоимости. В таких условиях, как отмечает гендиректор «КСП Капитал УА» Вячеслав Исмайлов, ЗПИФы недвижимости выглядят интереснее, так как нацелены на реализацию среднесрочных и долгосрочных проектов. Поэтому инвесторы, приобретающие паи таких фондов, в основном понимают, что это не инструмент высокой ликвидности и дохода на коротких горизонтах времени.

К тому же высококачественная недвижимость институционального класса, которая в основном включена в неквальные ЗПИФы коммерческой недвижимости, исторически менее волатильна в кризисы и хеджирует риски, подчеркивает гендиректор Accent Capital Марина Харитонова. Она же неплохо защищает и от инфляции, которая в текущем году выросла во всем мире, включая Россию. По данным Росстата, за три квартала 2022 года инфляции в стране составила 10,46% против 5,23% за тот же период 2021-го. «Недвижимость всегда выступала в роли защитного актива от гиперинфляции. Очевидно, что на рынке капитала недвижимость останется востребованной и способной обогнать инфляцию»,— отмечает госпожа Харитонова.

В предыдущие кризисы частные инвесторы тоже старались уходить в недвижимость, а также в твердые валюты (доллар США и евро) или активы, в них номинированные. Сейчас же из-за блокировки междепозитарного моста Национального расчетного депозитария с Euroclear и Clearstream, а также рисков блокировки корсчетов российских банков токсичность таких вложений резко выросла. «В связи со сложившимися обстоятельствами стратегии инвестирования в зарубежные активы стали менее интересны для многих российских инвесторов, что также является драйвером перетока капитала в инвестирование в коммерческую недвижимость»,— отмечает Марина Харитонова.

Важное значение для популяризации инвестиций в рентные фонды коммерческой недвижимости имели регуляторные изменения. В частности, для неквалифицированных инвесторов ЦБ снизил минимальную сумму инвестиций в ЗПИФ с 300 тыс. до 100 тыс. руб., а также допустил включение в состав таких фондов недвижимость, вводимую в эксплуатацию. «Изменение в законодательстве сделало фонды доступными для более широкого круга людей»,— считает руководитель направления развития розничного бизнеса УК «Современные фонды недвижимости» (СФН) Руслан Надров. Фонды под управлением этой компании стали лидерами по привлечению средств клиентов. По данным Accent Capital, с начала года стоимость чистых активов рентных ЗПИФов коммерческой недвижимости УК СФН выросла более чем в два с половиной раза, до 45,4 млрд руб. «В последние годы финансовая грамотность населения стимулирует развитие альтернативных вложений в недвижимость, отличных от привычной покупки дорогостоящей жилой недвижимости»,— поясняет Руслан Надров.

Неиссякающий рентный поток

Результаты управления фондами подтверждают, что они пока неплохо переживают непростые экономические условия. По оценке Accent Capital, за три квартала внутренняя доходность фондов коммерческой недвижимости составила в среднем 8–12% годовых. Это выше средней максимальной ставки по вкладам топ-10 банков, которая в конце отчетного периода составляла около 6,5%. Руслан Надров говорит, что за три квартала компания выплатила пайщикам более 6,6 млрд руб., что на 20% выше суммарных выплат за весь 2021 год.

Конечный результат фондов напрямую зависит от объекта инвестирования. Самую высокую доходность обеспечили пайщикам фонды, инвестирующие в складскую недвижимость. По оценкам Accent Capital, паи таких фондов принесли их держателям прибыль на уровне 8–15% годовых. На фоне стартовавшей еще в 2020 году трансформации потребительских настроений и динамичного развития электронной торговли в РФ одним из самых перспективных направлений инвестирования как раз и стала складская недвижимость, которая продолжает демонстрировать устойчивый рост. «Долгосрочные контракты с арендаторами и продолжающееся развитие e-commerce, которая все еще требует новых складских площадей, создают устойчивость данного сектора к экономическим шокам»,— отмечает Марина Харитонова.

Ухудшение геополитической ситуации оказало негативное влияние на фонды с торговой и офисной недвижимостью. На фоне постоянно расширяющихся санкций многие международные компании приостановили деятельность в России. «Уход западных брендов из крупных российских ТЦ и закрытие кинозалов — это дополнительный существенный пресс для торговой отрасли, не вполне оправившейся от последствий пандемии коронавируса»,— отмечает директор по альтернативным инвестициям УК «Альфа-Капитал» Андрей Богданов. По оценкам Accent Capital, паи фондов торговой недвижимости принесли их держателям доход на уровне 2–15% годовых. Результаты могли быть и хуже, если бы негативный эффект от ухода международных компаний не сглаживали приходящие на их замену российские арендаторы. По словам управляющей портфелем недвижимости инвестиционной группы «Тринфико» Анжелы Брыловой, локальные арендаторы зачастую платят более высокие ставки, чем международные операторы. «Замещение арендаторов занимает определенное время, но в среднесрочной перспективе доход вернется на прежний уровень, а может быть, станет выше»,— считает госпожа Брылова.

Неудивительно, что в таких условиях развитие рентных фондов идет в основном в части складской недвижимости. По оценке Accent Capital, объем логистической недвижимости в неквальных ЗПИФах вырос с начала года более чем вдвое, до 46,9 млрд руб. За счет эффекта низкой базы сильный рост отмечается в офисной недвижимости, вложения в которую выросли на 66%, до 4,3 млрд руб. Стоимость торговой недвижимости увеличилась только на 10%, до 17,4 млрд руб.

Перспективный метр

В условиях постоянно меняющейся конъюнктура рынка его участники с осторожностью смотрят на перспективы будущего года. Поскольку фактор геополитики ведет не только к уходу иностранных компаний российского рынка, но и оказывает негативное влияние на экономику и благосостояние россиян. «Как и любой кризис, текущий — это вызов для каждой отрасли, включая отрасль коммерческой недвижимости, снижение потребительской и деловой активности в иных отраслях подавляет текущий арендный спрос, соответственно, снижает маржинальность девелопмента и повышает риски освобождения площадей»,— отмечает Андрей Богданов.

Вместе с тем кризис открывает и «окно возможностей» для тех, у кого есть деньги, считают на рынке. По словам Вячеслава Исмайлова, определенная паника собственников в текущих условиях позволяет фондам приобретать хорошие объекты недвижимости по интересным ценам, что дает повышенную доходность не только от арендных потоков, но и будущей переоценки. В этих условиях растет роль команды управляющей компании, которая сможет найти на рынке качественны объекты с низкими рисками потери арендаторов. При качественном управлении доходы рентных фондов будут демонстрировать стабильные результаты, превышающие депозитную доходность, считают управляющие. По оценкам Андрея Богданова, в складской недвижимости справедливые уровни доходности на будущий год составят в случае «новых денег» 11–12%, в офисах — 9–12%, торговых центрах — 11–14%.

При этом рост рынка рентных фондов будет идти в первую очередь за счет направлений, которые хорошо зарекомендовали себя в последние кризисы, а именно складской недвижимости. «Если в сегменте офисной недвижимости перспективные проекты надо напряженно искать, то в сегменте логистики потенциал для интересных проектов и доходов пайщиков, на мой взгляд, существен»,— считает господин Исмайлов. В сегменте складской недвижимости, по наблюдению Руслана Надрова, сохраняется низкий уровень вакансии, что в сочетании с ростом себестоимости строительства будет вести к росту стоимости квадратного метра данной недвижимости.

Виталий Гайдаев
Коммерсантъ. Приложение "Коммерческая недвижимость"