Коммерсантъ >> Недвижимость оптом и в розницу. Частные инвесторы не потеряли интерес к коммерческой недвижимости

Несмотря на взлет рублевых ставок, управляющие закрытыми паевыми инвестиционными фондами (ЗПИФ) рентной недвижимости продолжают активно привлекать инвесторов. По итогам трех кварталов 2024 года активы таких фондов выросли почти на 13%, до 428,4 млрд руб. Рост идет прежде всего за счет фондов, инвестирующих в логистические центры, доходность которых успешно конкурирует со ставками депозитов. На фоне продолжающегося цикла повышения ключевой ставки фондам все сложнее будет конкурировать с вкладами, но управляющие рассчитывают на сохранение интереса к их продуктам.

Жесткая денежно-кредитная политика Банка России привела к охлаждению инвестиционной активности в сегменте коммерческой недвижимости. По оценке консалтинговой компании CORE.XP, по итогам девяти месяцев инвестиции в коммерческую недвижимость составили 402 млрд руб., что на 19% ниже результата аналогичного периода 2023 года. Наиболее сильное снижение отмечается в сегменте торговой недвижимости, объем сделок с которой, согласно расчетам «Денег» (основаны на данных CORE.XP), сократился впятеро, до 49 млрд руб. Этот спад был отчасти компенсирован ростом объемов операций со складской недвижимостью (с 96 млрд до 165 млрд руб.) и офисной (с 96 млрд до 159 млрд руб.).

Падение операций с торговой недвижимостью связано с эффектом высокой базы 2023 года, поскольку в минувшем году, как напоминают в CORE.XP, были проведены крупные сделки. «Снижение происходит в условиях высоких процентных ставок в экономике, когда инструменты с фиксированной доходностью, такие как депозиты, фонды денежного рынка и облигации, выглядят привлекательно для краткосрочного размещения денежных средств. Наряду с этим высокие кредитные ставки также сдерживают инвестиционную активность с привлечением заемного капитала»,— приводятся в обзоре CORE.XP слова старшего директора Ирины Ушаковой.

ЗПИФы скупают недвижимость

Уникальность текущей ситуации заключается в том, что спад инвестиционной активности происходит на фоне высокого спроса на объекты недвижимости со стороны рыночных ЗПИФов коммерческой недвижимости. По оценке «Денег», основанной на данных управляющей компании «Парус Управление активами», за первые девять месяцев 2024 года активы таких фондов выросли на 12,6%, до 428,4 млрд руб. Годом ранее они росли темпами на 6 процентных пунктов (п. п.) выше нынешних.

Основной прирост активов обеспечили фонды, доступные только квалифицированным инвесторам. За три квартала они выросли более чем на 40% и превысили 250 млрд руб. Это в значительной степени связано с формированием новых фондов УК ПНК и УК «Парус Управление активами», активы рентных ЗПИФов под их управлением составили на конец отчетного периода 25,8 млрд руб. и 86,7 млрд руб. соответственно. За то же время активы фондов, доступных неквалифицированным инвесторам, выросли на 23%, до 175 млрд руб. По сравнению с аналогичным периодом 2023 года темпы роста замедлись на 4 п. п.

Снижение темпов прироста активов фондов, доступных неограниченному кругу инвесторов, связано как с эффектом высокой базы 2023 года, так и с более высокими ставками по депозитам. По итогам третьего квартала средняя максимальная ставка по вкладам крупнейших банков составила 18,7% годовых, что более чем на 8,5 п. п. выше значений конца сентября 2023 года. Но не все УК столкнулись со снижением спроса на их продукты. В частности, директор проектов УК «Современные фонды недвижимости» (СФН) Екатерина Васильченко рассказала «Деньгам» о том, что у них не наблюдается падения привлечений, хотя высокие ставки на moneymarket и усложнили привлечение новых пайщиков. «Точки роста остаются прежними, качественная недвижимость институционального качества на долгосрочном горизонте растет в цене быстрее инфляции»,— отметила госпожа Васильченко.

Директор департамента ЗПИФ «РСХБ Управление активами» Сергей Новиков отмечает, что доходность от инвестиций в коммерческую недвижимость с учетом роста стоимости активов может быть сопоставима с предоставляемой депозитами, привлекаемыми на срок свыше года. Но такое возможно не во всех сегментах коммерческой недвижимости. По оценке руководителя направления маркетинговых исследований и аналитики Parus Asset Management Елены Михайловой, внутренняя ставка доходности ПИФов складской недвижимости составила по итогам трех кварталов до 27% годовых, в офисной и торговой недвижимости — до 15% годовых. «Рентные розничные ЗПИФы дают 10–12% годовых. А дальше надо верить, что цена недвижимости, то есть СЧА фонда, вырастет на 12–14% за год минимум. Эти обстоятельства делают сейчас для розничных инвесторов привлекательными депозиты и ПИФы денежного рынка»,— полагает генеральный директор УК «Велес Траст» Дмитрий Осипов.

Склады, одни склады

В таких условиях высокими темпами растут вложения только в складскую недвижимость. За три квартала стоимость таких объектов во всех фондах (включая квальные) выросла на 44,6%, до 255,4 млрд руб. В УК СФН рассказали, что в отчетный период в ЗПИФ «Современный 8» был приобретен первый объект недвижимости — складской комплекс в Краснодаре. «В фонд "Современный 8" мы готовим включение еще нескольких объектов высококлассных складских объектов с арендаторами из сектора e-commerce»,— уточнила Екатерина Васильченко.

Инвесторов привлекает не только более высокая доходность таких фондов недвижимости, но и скорость реализации проектов, а также нарезка площадей. «Склад площадью несколько десятков или сотен тысяч квадратных метров может быть сдан одному контрагенту, а в случае с офисами и торговыми комплексами инвестор чаще будет иметь дело с множеством арендаторов. Сопровождение договоров с большим количеством арендаторов несет дополнительные издержки и снижает чистую доходность»,— пояснил инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Андрей Ощепков.

Небольшой рост отмечается и в сегменте торговой недвижимости, но лишь на 10%, до 56 млрд руб. Данный рост, по оценке Елены Михайловой, связан как с запуском нового фонда «Активо-20», так и с приростом стоимости активов у половины фондов. Минимальный рост зафиксировала и офисная недвижимость, вложения в которую выросли на 1,6%, до 40,3 млрд руб. «Торговая недвижимость находится под давлением после ковида, ухода ряда иностранных арендаторов, смены парадигмы поведения арендаторов. Что касается офисной недвижимости, то есть ряд особенностей, ограничивающих рост,— структура спроса, в большей части сформированная компаниями государственного сектора, также важно учитывать тенденцию к строительству собственных штаб-квартир для крупных компаний»,— отмечает Екатерина Васильченко.

Прогноз

Несмотря на ожидания дальнейшего роста ключевой ставки Банка России и ответного роста доходностей депозитов, управляющие с оптимизмом смотрят на перспективы четвертого квартала и начала будущего года. Екатерина Васильченко обращает внимание на то, что в отношении недвижимости институционального качества обычно заключаются долгосрочные договоры аренды с фиксированной индексацией. Тем не менее по истечении договоров арендодателям в отдельных случаях, по ее словам, удается договориться с арендаторами по пересмотру ставок. «В прошлом году ставка аренды складского помещения выросла на 50%, в этом году брокеры ожидают роста еще на 45%, все эти всплески найдут отражение при пересмотре ставок истекающих договоров»,— отмечает госпожа Васильченко.

Основным локомотивом роста рынка, как и прежде, будут фонды складской недвижимости, но на рынке не исключают реализации и новых инвестиционных идей. По мнению Дмитрия Осипова, перспективной стратегией для крупных ЗПИФов является оптовая покупка стрит-ритейла в строящихся комплексах, офисных блоков готовых или строящихся, участие в строительстве логистических комплексов с последующей продажей небольших площадей мелким инвесторам. «Такие стратегии могут приносить ЗПИФам доходность выше ключевой ставки»,— отмечает господин Осипов.

Большее беспокойство у управляющих вызывают анонсированные регуляторами намерения изменить порядок налогообложения операций с имуществом паевых фондов. В начале октября директор департамента инвестиционных финансовых посредников ЦБ РФ Ольга Шишлянникова рассказала, что Банк России ведет переговоры с Минфином и Федеральной налоговой службой по разработке методов борьбы с использованием участниками рынка закрытых паевых инвестиционных фондов для оптимизации налогообложения. Такие шаги, как считает Сергей Новиков, могут повлечь негативные последствия для рынка коллективных инвестиций. Некоторые УК даже поставили реализацию новых проектов на паузу, до прояснения ситуации с налогами.

Иван Евишкин
Коммерсантъ. Приложение "Деньги"