Коммерсантъ >> Гендиректор ООО «УК Портфельные инвестиции» Алексей Аболяев: «Рынок недвижимости традиционно является защитным для инвестиций»

Рынок коммерческой недвижимости в России в этом году переживает бум: в торговых центрах, бизнес-центрах и логопарках из-за высокого спроса арендаторов снижается доля свободных площадей. Это положительно сказывается на доходности инвестиций в такие объекты, в том числе для пайщиков закрытых паевых инвестиционных фондов. О перспективах этого инструмента рассказал «Ъ-Коммерческая недвижимость» генеральный директор ООО «УК Портфельные инвестиции» Алексей Аболяев.

— Каким, по вашим прогнозам, окажется 2024 год для рынка коллективных инвестиций?

— В целом он окажется удачным. Мы видим официальную статистику Центрального банка, согласно которой за три квартала текущего года активы закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) увеличились более чем на 30%, до 16,85 трлн руб. против 12,6 трлн руб. на начало года. Последние два года рынок рос динамично и вырос по активам более чем в два раза.

По-прежнему в сегменте преобладают ЗПИФы для квалифицированных инвесторов, которые, по данным ЦБ РФ, составляют 95% всего рынка ЗПИФов. Из них бОльшая часть — 98,5% — приходится на комбинированные фонды. В то же время на розничные фонды приходится только 5% от общего объема ЗПИФов, из которых 53% — фонды недвижимости.

— Недвижимость преобладает из-за того, что это более понятный инструмент для широкого круга инвесторов?

— Совершенно верно. Фонды с недвижимостью для розничных инвесторов более понятно описывают инвестиционную стратегию, что позволяет легче прогнозировать будущую доходность.

— При покупке паев фондов с акциями сложнее прогнозировать доходность?

— Рынок акций более рискованный, но при этом фонды акций порой значительно обгоняют более консервативные инструменты по доходности. Конечно, в большинстве случаев результат сложнее прогнозировать во времени, но есть достаточно большое количество инвесторов, которые берут на себя такие повышенные риски.

— Какие результаты в этом году дадут ЗПИФы с недвижимостью? Какой сектор недвижимости выделится?

— Активы ЗПИФов в недвижимости и связанных с недвижимостью активах могут вырасти более чем на четверть по сравнению с началом 2024 года, в том числе почти 400 млрд руб. такого прироста ожидается в ЗПИФах для неквалифицированных инвесторов.

Рынок ЗПИФов представлен практически всеми секторами: это коммерческая недвижимость, включая торговую, производственную, офисную, а также жилье. Что касается прогнозов, предсказуемый результат покажут рентные фонды, так как это наиболее консервативный, легко прогнозируемый и понятный инструмент. Лучшими результаты окажутся у фондов, которые инвестировали в объекты наиболее востребованных сегодня секторов рынка недвижимости, которые, кроме непосредственно самой рентной доходности, покажут бОльшую переоценку активов внутри фонда. Наиболее яркий пример здесь — фонды складской недвижимости. Соответственно, за счет этой переоценки доходность будет обгонять показатели других секторов.

— Объекты какого сектора коммерческой недвижимости наиболее перспективны?

— Сегодня многие эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что инвесторам стоит обратить внимание на сегмент офисной недвижимости класса А. Снижение объемов ввода новых качественных проектов в последние годы и наличие высокого спроса на рынке делают этот сегмент перспективным для долгосрочных инвестиций, в том числе для фондов недвижимости.

— Какую доходность по итогам 2024 года покажут ЗПИФы с недвижимостью?

— Закрытые фонды представлены множеством проектов, и существует большое количество факторов, влияющих на результат. В среднем по рынку, я думаю, доходность будет в диапазоне от 10% до 20% годовых. На результат влияют размеры арендных ставок, условия долгосрочных договоров аренды, результаты переоценки активов и наличие кредитного плеча. Не самое удачное соответствие размера кредита и стоимости актива может существенно повлиять негативным образом на результат. Рентные фонды без кредитного плеча могут показать в среднем 15% годовых.

— Сколько в этом показателе будет обеспечено за счет рентных поступлений, а сколько — за счет переоценки активов?

— В среднем объекты недвижимости переоцениваются в пределах от 5% до 10% от стоимости. А ставка доходности от рентных поступлений может составлять от 10% до 15% годовых в зависимости от объекта коммерческой недвижимости и условий договоров аренды.

— Как с начала года на рынке изменилось число пайщиков закрытых инвестфондов?

— За девять месяцев 2024 года число розничных пайщиков выросло на 89,7%, до 2,2 млн человек, квалифицированных — на 32,8%, до 44 тыс. человек. Это впечатляющий результат. Такая динамика не может не радовать участников рынка.

— В то же время фонды для квалифицированных инвесторов, судя по данным Центробанка, в третьем квартале росли более динамично, чем для неквалифицированных. С чем это связано?

— Действительно, за третий квартал 2024 года активы ЗПИФов для квалифицированных инвесторов выросли на 11,48%, или на 1,66 трлн руб., тогда как рост активов ЗПИФов для неквалифицированных инвесторов составил 4,7%, или 32,16 млрд руб.

Дело в том, что фонды для квалифицированных инвесторов используются не только как инвестиционный инструмент, но и как инструмент для структурирования бизнеса, для целей корпоративного управления. Такие фонды могут достигать размеров в десятки миллиардов рублей и более, при этом иметь минимальное количество пайщиков. Поэтому не стоит сравнивать их показатели роста с показателями розницы. Слишком разные цели и задачи, слишком разные факторы на них влияют. Каждая управляющая компания (УК) фокусируется на своем сегменте. Есть УК с большой розничной базой и хорошими возможностями дистрибуции — они специализируются на рознице. Есть компании, которые не имеют розничной сети, а работают с комбинированными фондами для квалифицированных инвесторов — структурируют большие инвестиционные проекты для крупных инвесторов.

— Как текущий уровень ключевой ставки влияет на деятельность управляющих ЗПИФами компаний?

— Любое ужесточение денежно-кредитной политики сказывается на всей экономике, и, конечно, индустрия ЗПИФов здесь не исключение. Влияние, безусловно, негативное, но спрос на ЗПИФы остается как в рознице, так и в сегменте комбинированных фондов.

Конечно, розничным ЗПИФам становится сложнее конкурировать с классическими банковскими продуктами, депозитами и инструментами денежного рынка. Тем не менее есть ЗПИФы, которые показывают сопоставимую с текущим уровнем ставок доходность. Но не все понимают, что по депозитам высокие ставки фиксируются на квартал или полгода, а на длинном горизонте ЗПИФ исторически обгоняет эти показатели, и для долгосрочных инвестиций данный инструмент все равно более интересен.

Что касается проектных фондов, то наибольшее влияние ощущают те, что используют заемные средства. В действующих ЗПИФах многое зависит от того, насколько правильно было принято решение при выборе соотношения активов и заемных средств на старте. А что касается запуска новых проектов такого рода — да, некоторые из них ставятся на паузу.

— Насколько фонды зависимы от кредитных средств?

— Официальная статистика ЦБ на конец третьего квартала 2024 года говорит о том, что стоимость чистых активов (СЧА) в закрытых фондах составляет 13,3 трлн руб., а стоимость активов — 16,8 трлн руб. Соответственно, порядка 3,5 трлн руб. — это обязательства фондов.

Есть проекты, где доля активов может быть и гораздо меньше. Мы для себя в работе придерживаемся сейчас максимально консервативного подхода к оценке подобных проектов, чтобы в случае ужесточения денежной политики хватало запаса прочности.

— Пока УК, использующие кредитные средства для покупки объектов, будут более сдержанны в создании новых фондов?

— Безусловно. И сами банки при выдаче кредитов начали более консервативно и взвешенно подходить к оценке таких сделок. Поэтому их количество сейчас уменьшится.

— Какой прогноз относительно дальнейшей динамики прироста стоимости чистых активов ЗПИФов с недвижимостью вы могли бы дать?

— Рост СЧА будет состоять из переоценки уже упакованных в ЗПИФы объектов, рентной доходности, которая не перераспределится среди пайщиков по итогам промежуточных выплат, а также открытия новых фондов. Рынок ЗПИФов будет расти, но не такими темпами, как во времена, когда ситуация на денежном рынке была иная.

С одной стороны, сейчас не самые лучшие условия для того, чтобы стартовать с новыми проектами, если они связаны с банковским финансированием. Кроме того, рознице, безусловно, тяжело конкурировать с высокими ставками по банковским инвестиционным продуктам. С другой стороны, рынок недвижимости традиционно является защитным и в период высокой инфляции инвесторы активно вкладывают в него средства, чтобы сохранить свои активы.

— Каким в целом будет рынок ЗПИФов в 2025 году?

— Я уверен, что сегмент продолжит расти. Создание комбинированных фондов — это же не только про экономику, но и про регулирование партнерских отношений, корпоративное управление. Создание ЗПИФа, помимо выполнения инвестиционных целей, позволяет решить много других задач. Розничные продажи также набирают ход.

Проникновение ЗПИФов как розничного продукта в России все еще на низком уровне, и рост будет продолжаться в том числе за счет низкой базы. Для того чтобы догнать уровни, которые есть в западных странах, нам можно расти еще в несколько раз, и это займет не менее пяти-десяти лет.

Интервью взяла Арина Дмитриева
Коммерсантъ. Приложение "Коммерческая недвижимость"