Константин Илющенко (Вестник №10/2008)

Константин Илющенко

заместитель главного редактора журнала “Д-штрих”

ИНВЕСТИРОВАНИЕ БЕЗ РЕЦЕПТОВ

Можно ли оценить “справедливую” стоимость московской квартиры, пользуясь методами, привычными для фондового аналитика?

Стоимость бизнеса, а, следовательно, и акций компании напрямую зависит от того, какую прибыль этот бизнес приносит. Почему бы не попробовать оценить стоимость квартиры методом, который используется для оценки акций на фондовом рынке?

Акции компаний, которые торгуются на бирже, чаще всего оценивают методом DCF, который как раз и состоит в оценке будущих прибылей предприятия.

Покупка недвижимости для сдачи ее в аренду - очень простой бизнес. И здесь сам Баффет велел использовать оценку прибыли, которую этот бизнес приносит владельцу. Я обратился с просьбой разъяснить некоторые аспекты к аналитику управляющей компании “Парма-Менеджмент” Дмитрию Тимофееву, который является сторонником инвестирования исходя из “внутренней стоимости” бизнеса и применяет эти методики на фондовом рынке. В результате у нас завязался диалог, который изложен ниже.

Часть 1. Диалог по email

Дмитрий, добрый день.

Я хочу попробовать посчитать “справедливую” стоимость квартиры в Москве, рассматривая ее как арендный бизнес. Известна текущая капитализация квартиры - 300 тыс. долларов, арендная плата в месяц - 2000 долларов. Данные взяты из газетного объявления. Это двухкомнатная квартира около метро Академическая, площадью 45 кв. м. Понятно, что это отнюдь не новое, а скорее, ветхое жилье. Имеет ли покупаемая квартира внутреннюю стоимость? Я легко могу получить дисконтированный денежный поток за десять лет. Что дальше мне с ним сделать?

Добрый день, Константин.

После вчерашнего матча с Испанией я недееспособен. Текила оказалась слишком реактивной. Предварительно же: продисконтировать и посчитать стоимость можно, только если вы готовы делать предположения о будущем. Например, вы предполагаете, что десять лет сдаете в аренду квартиру, а потом продадите ее. Остается только предположить, сколько будет стоить квартира через десять лет, и я думаю, что цена квартиры будет во многом определять внутреннюю стоимость этого бизнеса. Не нравится, что нужно заложить в расчеты цену через десять лет? Все модели дисконтирования таковы, без предположений они неработоспособны.
Есть другой вариант: можно предположить, что квартира будет не продаваться, а сдаваться в аренду вечно. В этом случае можно использовать простую формулу. Нужно только предположить, какими темпами будет расти ставка аренды. Допустим, рост будет равен инфляции доллара - 2,5% в год…

Полная версия данной статьи доступна только для подписчиков журнала.